出售紅星地產只是一時的權宜之計，以后又該賣什么呢？融資發債也只能解一時燃眉之急，紅星美凱龍要想保持規模擴張必須盡快另作打算。

文丨BT財經

3月28日，地產圈傳出了一則重磅新聞：紅星美凱龍將旗下紅星地產以200億元人民幣打包出售給遠洋資本。

對此，B叔向遠洋資本有關人士求證，對方答復：“3月28日，遠洋資本有限公司與上海紅星美凱龍房地產集團有限公司簽署戰略合作協議。根據協議，遠洋資本作為戰略投資者入股紅星地產。本次交易完成后，遠洋資本將獲得紅星地產18%的股權。”

雖然遠洋資本并未回應200億元這一數額，但可以肯定的是，雙方合作勢在必行。

目前，據愛企查顯示，紅星地產的大股東為上海紅星美凱龍企業經營管理有限公司，握有97.0874%的股份。通過股權層層透視，紅星美凱龍控股集團有限公司董事長車建新為紅星地產實控人，占股61%。

由此看來，遠洋資本未來拿到18%的股權，恐怕也撼動不了車建新和紅星美凱龍對紅星地產的話語權。這也佐證了B叔的一點猜想：車建新出售紅星地產，并不是要真的割舍這一資產，而是為了拿到一筆巨額來融資救急。

畢竟，紅星美凱龍這艘巨輪，油快耗盡了。

紅星地產負債前行

車建新曾說：買地是企業的命根子。

于是，作為家居商場行業老大的紅星美凱龍儼然成為了一個“隱形開發商”。截至2020年9月30日，紅星美凱龍投資性房地產規模已達910億元，僅次于招商蛇口的973億元，堪稱A股第二大“地主”。

也就是說，紅星美凱龍一直賺著兩道錢，一是商場租金收入，二是地皮帶來的增值收益。

2009年，為挽救世界金融危機帶來的樓市疲軟，各地政府相繼出臺救市政策，樓市開始從低谷走向瘋狂。也正是這一年，車建新決定正式進軍地產圈，將土地生意擺到臺面上來，成立了紅星地產。

依托美凱龍家居商場門店的資源優勢，紅星地產在商場附近一并獲得部分其他商住用地，營收和城市布局逐年上漲，并成功躋身房企百強。

紅星地產隸屬于重慶紅星美凱龍企業發展有限公司（以下簡稱“紅星企發”），紅星企發負責運作紅星美凱龍商業地產及住宅開發業務。

據資料顯示，截至2020年9月末，紅星企發通過獨資、合作模式在全國各大城市開發并運營了72個商業地產及住宅、商業管理項目，總建筑面積為2645.57萬平方米。另外，在建商業地產及住宅項目共計54個，可售面積1623.63萬平方米，已售面積899萬平方米，已售合同金額866.33億元，計劃總投資1313.55億元。

從規模來看，紅星地產位于中間梯隊，并非頭部企業；但從集團營收來看，地產銷售占據大頭，2020年前九個月貢獻63.88億元，占比達35.9%，要高于其主業家居業務。

圖源：觀點地產網

由此可見，紅星地產稱得上是紅星美凱龍的一個優質業務版塊，為何要急于出手呢？

據觀點指數發布的中國房地產銷售TOP100榜單可知，紅星地產2017、2018、2019、2020年的年銷售額分別為360.3億元、520億元、660.8億元、602.3億元。

可以看到，紅星地產去年的業績不及預期，甚至出現了負增長。但與此同時，紅星地產為了沖擊千億目標，在全行業都將負債的背景下還激進拿地，去年全年拿地金額高達200億元，進一步增大了負債周轉的風險。然而，紅星地產的較多項目位于三四線城市，也面臨著較大的去化風險。

地產項目向來都是重資本，需要持續不斷地輸血。目前并未查到紅星企發的公開融資紀錄，這也就意味著，其資金主要依賴于集團支持。因此，紅星美凱龍集團的負債規模一直在膨脹。

雖然集團并未上市，但從其上市的子公司中可以一窺大概。據2020年中期報告可知，截至2020年6月，上市公司紅星美凱龍總資產為1299.6億元，債務總額達802.2億元，資產負債率61.7%，其中流動負債316.9億元，單單短期借款就有35.4億元，而上半年的凈利潤僅為11億元。

而據WIND數據顯示，紅星企發的同期負債數額更加驚人，總額達877.4億元，其中流動負債達725.02億元，占比高達83%。剔除預收款后，資產負債率達73.16%，超過了70%的監管紅線；此外，其現金短債比1.08%，凈負債率95.86%，也逼近紅線。

對于負債高企的紅星美凱龍而言，紅星地產雖然是營收支柱，但也成為了一顆隨時可能爆炸的暗雷。

紅星美凱龍為什么缺錢？

1986年，車建新借了600元，開了一家家具作坊。32年后，這家小作坊成為中國家居行業第一家同時擁有“A股+H股”的上市公司，掌門人車建新也身家千億，成為了全球Mall王。

然而如今，龍頭老大的日子卻過得越來越緊巴巴。

截至2020年9月底，美凱龍賬上貨幣資金僅為62.2億元，而一年期內到期的非流動負債則高達124.98億元。

除了負債高企，紅星美凱龍也質押了大量資產。據資料顯示，2020年9月末，受限資產賬面價值合計為1047.68億元，占其總資產的41.07%，占凈資產的151.84%。在受限資產當中，839.83億投資性房地產因為被抵押而受限，173.63億存貨因為抵押擔保受限。

而紅星美凱龍的同期投資性房地產總規模為993.28億元，這可是公司最值錢的資產，也就意味著，這部分值錢資產的抵押率高達84.6%，變現能力和債償能力都在急劇減弱。

此外，上市公司的股票也被質押了不少。據悉，截至2020年9月1日，集團合計持有上市公司69.87%的股權，其中47.43%已被集團質押用于融資。

為了緩解資金壓力，去年一年都沒有融資的紅星美凱龍在今年動作頻頻。

3月1日，證監會審核通過了其37億元的股票定增方案；3月10日，發行了2021年公司債券（第一期）（簡稱“21紅星01”），募集30億元人民幣，在扣除承銷費用等相關費用后擬全部用于償還公司債券。

此外，紅星美凱龍還計劃將分拆旗下兩個子公司上市：愛琴海商業計劃今年10月赴港上市，估值120-150億元，主營業務為城市綜合體及商業購物中心籌建、招商、運營；汽車生產線設計商東風設計院有限公司，則擬以估值90億-100億元上市。

再加上200億出售紅星地產的傳聞，如此一來，紅星美凱龍則有望回流500億元的資金，將有效緩解缺錢的燃眉之急。

紅星美凱龍在錢的問題上如此窘迫，短期原因是受去年疫情影響導致業績出現下滑。

3月31日，紅星美凱龍發布2020年財報。由財報可知，去年實現營業收入142.36億元，較上年同期下降13.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤17.31億元，同比減少61.37%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤11.62億，同比下降55.53%。

而拉長時間線來看，紅星美凱龍這幾年的業績已出現放緩趨勢，有業內人士表示2019年就達到了利潤增長的天花板。

由財報可知，2017年-2019年，紅星美凱龍營收分別為109.60億元、142.40億元、164.69億元，同比增速分別為16.14%、29.93%、15.66%；扣非后歸母凈利分別為23.05億元、25.66億元和26.14億元，同比增速分別為11.23%、11.31%、1.85%；綜合毛利率分別為71.1%、66.2%、65.2%。可以看到，這幾項核心財務數據都在逐年下降。

再具體到家居業務，2020年前三季度，紅星美凱龍的家居營收分別為25.6億元、60.2億元、95.3億元，同比上一年下滑27.5%、22.4%、19.2%；凈利潤則連續三個季度降幅超50%，降幅分別為70%、59.4%、54.2%。

一方面，作為主營業務的家居業務增長乏力；另一方面，營收支柱的地產業務負債累累，紅星美凱龍亟需找到新的增長曲線，才能真正擺脫眼下困境，否則持續造血能力將受到質疑。出售紅星地產只是一時的權宜之計，以后又該賣什么呢？

圍繞房子還能做什么文章？

除了地產業務之外，紅星美凱龍嘗試過很多“副業”。

比如，將單一的家居建材商場進行結構調整，引入多種業態，進行多元化經營。北京閩龍廣場店以陶瓷業態為主體，集美大紅門店則成為了囊括家居建材、紅酒、酒店、電器、金融等業態的綜合賣場，還有的門店開設了擊劍館、兒童樂園等生活娛樂設施。

不過，紅星美凱龍大多數商場選址離市區較遠，想通過高頻的生活消費來提升低頻的家居消費的想法，在實踐中收效不甚明顯。

對此，紅星美凱龍北五環店負責人曾表示，家居賣場在多元化轉型時還是要圍繞家居做關聯業務，從而拉動主營業務，不要“為了做副業而做”、“為了多元化而多開業務”。

2019年8月18日，紅星美凱龍宣布成立子品牌“美凱龍愛家”，正式進入房地產經紀行業。馮全林擔任美凱龍愛家總裁，他曾是阿里巴巴集團原B2B中供鐵軍浙江大區副總經理、農村淘寶中西部大區總經理。

馮全林表示，將在三個月內落實百家門店，率先在北上廣深等一線城市落地。

據多家媒體報道，美凱龍愛家在2020年4月業績完成率已超120%，開店數量超200家。2020年11月，已在全國開出400多家直營門店，簽約門店已經有600多家，開業門店中有60%已經處于盈利狀態。

馮全林表示，去年3月開始，公司連續8個月業績破新高，預計2020年全年收入可達10億元。

此舉被業內人士認為是在幫助紅星地產向房地產的上游行業滲透布局，進一步擴大獲客資源，從而實現多個場景協同，打通全房產業鏈服務平臺。

不過，整個房產中介行業競爭異常激烈，已形成“一超獨大”的局面。隨著貝殼找房赴美上市，鏈家在中介領域的地位不斷做大，紅星美凱龍能從中搶到多少流量，反哺家居業務，還有待觀察。

既然做起了房產中介，那么向下拓展出裝修業務，也是一項順其自然的戰略選擇。這也是貝殼找房正在做的事。

在2020年的秋季大會中，紅星美凱龍首次宣布“家裝是第一業務”。這一策略在財報數據上有較為明顯的體現：

據2020全年財報可知，家裝業務實現逆勢增長，線下門店214家，包括加盟和平臺合作家裝企業106家，全年簽約合同金額超過45億元，其中百萬元以上訂單超過131個，共實現營業收入12.24億元，同比增長115.1%，毛利率21.9%。

不過，家裝業務在整體營收中占比仍然微小，僅為8.6%，不足10%，能否成長為第二增長曲線也需假以時日。

而紅星美凱龍未來需要用錢的地方還很多。

截至2020年9月底，紅星美凱龍在建家居商場項目10個，擬建家居商場項目3個，在建、擬建物流項目5個；商業、住宅地產項目在建項目54個，擬建項目2個。

僅家居商場一項，由最新年報可知，7個建設項目就擬投資30.5億元。而紅星美凱龍表示，今年還將計劃新開58家商場。

融資發債只能解一時燃眉之急，紅星美凱龍要想保持規模擴張，還需盡快跑出高效的第二增長曲線。

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