紅星美凱龍旗下地產公司“賣身”傳聞落地。與傳言的200億元價碼相比，敲開商人車建新商業帝國的大門門檻更低些，僅需要10億元。

3月29日，遠洋集團（03377.HK）旗下資產管理平臺遠洋資本發文稱，戰略入股重慶紅星美凱龍企業發展有限公司（以下簡稱“紅星企發”），以10.3億元的代價獲取后者18%的股權。

紅星企發是車建新和妹妹車建芳控制的紅星美凱龍控股集團有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍控股”）的主營業務的重要部分，主要負責商業地產、住宅項目的開發及商業管理業務。

外界所熟知的，管理家居建材商場相關業務的美凱龍（601828.SH），是紅星美凱龍控股另一個具體經營業務的子公司，該業務還同步在香港上市，為紅星美凱龍（01528.HK）。

“自己人”管控的平臺不參與合作

遠洋資本稱，雙方將對紅星企發及其下屬的紅星地產板塊展開戰略合作。紅星企發旗下的另一房地產開發平臺紅星置業不在此次合作的范圍。

紅星地產成立于2009年，主要業務涵蓋“地產+商業管理+資產管理”，主要由職業經理人團隊打理。2020年紅星地產的銷售額超660億元。

截至2020年底，紅星地產在全國57座城市布局約120個項目。商場愛琴海業態覆蓋購物中心、影城、精品百貨等，商業項目管理面積超過1900萬平方米，在營商業面積400多萬平方米。

紅星置業是“自己人”管理。紅星置業成立于2014年，董事長為徐國峰，其為車建芳的配偶，即車建新的妹夫。2019年紅星置業實現銷售額120億元，最新的目標為至2023年實現500億元銷售規模。

對于此次合作，遠洋資本如此定義自己的戰略投資者角色，“依靠自身的豐富管理運營經驗，助力紅星地產發揮品牌優勢，加速盤活存量資產，提升資產運營水平及自身融資能力”。

具體的業務條線，紅星地產和紅星置業的業務有重疊，均以“雙Mall”拓展模式作為自身的業務導向，業態上，住宅、商業均有涉及。所謂“雙Mall”，即紅星美凱龍家具賣場和愛琴海商場。

紅星美凱龍所持九成股權被質押

一家銷售額超660億元、資產過2500億元、所有者權益超150億元的商業、住宅開發公司18%的股權價值僅10億元。

天眼查數據顯示，此次交易前紅星美凱龍持有公司68.29%的股權，遠洋資本以10.3億元的代價獲得紅星企發18%的股份，以次推算，后者的估值為57.22億元。

此番交易之后，車氏兄妹對紅星企發的持股降至50.29%，剛剛過半。天眼查數據顯示，國投泰康信托持有紅星企發23.47%的股份，其余股份持有人為車建新商業帝國的高管們。

截至2020年12月29日，紅星美凱龍控股持有的60.52%紅星企發的股份處于質押狀態，接近其持股比例的九成。換言之，車建新需要先行拿錢解除質押，方能與遠洋資本交易。

相對于估值，紅星企發的業績要亮眼許多。2020年，公司銷售額逾660億元；截至2020年9月末，紅星企發通過獨資、合作模式在全國開發并運營了72個商業地產及住宅、商業管理項目，總建筑面積為2645.57萬平方米。

截至2020年9月末，紅星企發總資產為1042.52億元，總負債883.76億元，所有者權益158.76億元；期內，實現營業收入71.98億元，凈利潤8.73億元；紅星企發貨幣資金、存貨分別為76.90億元、642.31億元。

另一組數據顯示，紅星企發擁有的投資性房地產約61.12億元。按照紅星企發的業務范疇，公司主動擁有的投資性房地產為商場愛琴海。

這也是最近幾年房企正在努力的方向，旭輝控股、新城控股、中駿集團、寶龍集團、海倫堡地產等均在加大持有型商業物業的投資。以新城控股為例，該公司擁有的100座商場租金已經超56億元。

拋開紅星地產和紅星置業合作項目中的非并表部分，截至2020年9月底，紅星企發負責的商業地產、住宅業務銷售收入為63.98億元，占紅星美凱龍控股總收入的35.90%；實現毛利18.26億元，占公司總毛利率的20.48%，毛利率約為20.48%。

更早之前的2017年、2018年和2019年，紅星企發商業地產住宅銷售收入分別為74.79億元、82.53億元、126.68億元，占營業收入的比例分別為37.31%、33.26%、38.13%； 2017-2019年度和2020年1-9月商業地產、住宅開發業務及商業管理業務總收入分別為81.29億元、93.55億元、142.72億元和70.75億元。

以此類推，2017年、2018年、2019年和2020年前9月紅星企發的商業管理業務收入分別為6.50億元、11.02億元、16.04億元及6.77億元。

截至2020年9月底紅星美凱龍的部分數據

商業地產住宅銷售業務盈利水平拉低了紅星美凱龍控股的整體利潤。2017-2019年度和2020年1-9月，紅星美凱龍控股綜合毛利率分別為48.87%、50.02%、48.75%和50.04%；商業地產住宅銷售業務毛利率分別為13.57%、18.75%、28.17%和28.54%；紅星美凱龍控股自營家居商場業務毛利率分別為77.16%、77.58%、78.78%和75.55%。

車建新的房地產生意：依靠家具賣場，再造一個零售商場王國

房地產是車建新商業模式的重要一環。上市公司美凱龍在負責家居商場持有、運營等業務拓展的同時，紅星企發則利用前者的影響力，在其周邊獲取商業住宅項目，并負責商業地產住宅業務的開發、運作和銷售。

紅星系的主營業務均圍繞紅星美凱龍家居賣場開展，這是紅星系業務拓展的敲門磚。紅星美凱龍控股在其債權發行文件寫到，美凱龍股份經營家居門店和自建家居建材商場的同時，依靠自身市場優勢在家居建材商場附近一并獲得部分其他的商住用地。

這些商住地將會建成以百貨商場為主的城市綜合體、商業業態為依托的住宅項目，紅星企發則承擔對該類項目及其周邊區域項目進行整體規劃、建設和運營。

住宅是車建新擴張、持有商場的現金流“子彈”。自2010年，紅星企發進行商業地產及住宅項目開發以來，其大部分商業地產、配套商鋪和周邊住宅在達到預售狀態后進行銷售，回籠資金用于項目滾動開發；商場部分則由發行人持有，進行招商引資和運營管理。

這樣的模式并不新鮮，前有萬達集團，后有新城控股，不同的是后起之秀新城控股的百座商場租金收入已經超56億元。

紅星企發綜合體項目主要通過招拍掛、合作方合作等方式拿地，定位于“體驗式商業服務”；并有一個相對閉環的業務模式：商場帶動區域人氣，以提高周邊用以出售的商業地產和住宅地產價格，周邊配套住宅住戶為商場積累消費人群，為商場貢獻客流量。

紅星企發對其開發項目采取租售結合的模式運營，其中，百貨商場為自持租賃，商業地產和住宅主要對外出售，百貨商場租賃收入計入商業管理板塊，商業地產和住宅銷售收入計入商業地產及住宅板塊。

商業管理方面，自持商場愛琴海為城市綜合體的百貨商場。截至2020年9月末，愛琴海已開業22家愛琴海商場，另有80家商場計劃開業。

愛琴海商場主要為自營（包括自有、租賃、合作）和外委，其中外委為合作方委托發行人進行運營管理，合作為紅星企發持股但不并表且由發行人實際運營。

紅星企發的母公司過半資產為非流動資產

紅星美凱龍控股債券發行說明對該公司主要風險之一的描述為：部分商業地產項目存在一定去化壓力，在建及擬建項目尚需投資額規模較大。公司商業地產在建項目規模較大，部分位于三四線城市項目存在一定的去化壓力；公司家居商場與地產開發業務在建、擬建項目尚需投資規模較大。

說明書顯示：公司其他應收款和受限資產規模大，現金短期債務比需要進一步優化。其他應收款規模較大，對資金形成一定占用；公司資產受限比例較高；公司現金短期債務比需要得到進一步優化。

數據顯示，從資產結構來看，紅星美凱龍控股資產以非流動資產為主。2017-2019年末和2020 年9月末，非流動資產占比分別為56.93%、54.47%、55.98%和53.47%，非流動資產占比較高的原因是發行人所持物業以公允價值模式計量，公允價值較高，導致發行人非流動資產中投資性房地產規模較大。

非流動資產占比過大拖累了公司周轉率。截至2020年9月底，紅星美凱龍控股的流動比率、凈資產收益率、總資產周轉率、存貨周轉率和應收賬款周轉率均出現不同程度的下降。

截至2020年9月底紅星美凱龍的部分數據

觀全貌，車建新的商業帝國規模龐大、業務繁雜。截至2020年底，紅星美凱龍控股的資產超2500億元，擁有兩家上市公司，A股公司美凱龍和港股公司紅星美凱龍股份，業務涵蓋房地產開發、家居、物流、建筑裝飾、物業管理、商業管理、計算機網絡、餐飲服務、健身美容、電影放映等。

房地產開發運營及家居商場的開發運營仍是其最主要的業務。澎湃新聞獲悉，轉讓股權之外，車建新正在籌劃旗下商業管理公司上海愛琴海商業集團股份有限公司正在籌劃上市，不出意外這將會是車建新控制的第三個上市公司。