雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

3月24日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商業”）發布通告稱，萬達商業將撤回A股IPO申請，謀求輕資產重組后盡快在海內外上市。至此，萬達商業謀劃5年回A之旅正式折戟。

對于終止原因，萬達商業稱，基于對自身戰略的研判，決定對公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市。因此本公司決定，撤回萬達商業A股IPO申請。

對于萬達商業IPO終止，地產行業人士并不意外。因為自2007年以來，地產公司通過IPO登陸A股寥寥。事實上，隨著地產行業調控日趨深入，“房住不炒”已成為國家地產政策總基調，即便是去年遭受疫情影響、經濟下行壓力增加，調控仍未放松。

值得一提的是，今年3月2日，胡潤研究院發布了《2021胡潤全球富豪榜》中國富豪排行榜中，房地產大佬無一挺進前十。這是榜單發布以來，首次出現房地產企業家沒有進入中國前十的情況。

雷達財經注意到，一些曾輝煌一時的地產公司，如泛海、泰禾、華夏幸福已陷入困境。意識到形勢不利，地產界近些年一直在探索多元化轉型，從養豬、教育、康養到新能源造車。但對大多數規模房企而言，轉型之路依然不明晰，既沒有壯大營收，也沒有吹起估值“泡沫”。

萬達、海航折戟海外市場

“房地產是周期之母，十次危機九次地產。”任澤平曾表示。

對于地產行業，監管層也非常關注。我國房地產最新一輪政策收緊周期始于2016年。

最先感受到寒意的是出海兇猛的萬達、海航和安邦等。

2014年達沃斯，還是首富的王健林是時任英國首相卡梅倫的座上賓。

“對于做生意而言，美國是一個很好的地方，但卻不夠開放。歐盟更加開放，但是，英國則是最開放的。”論壇上，王健林攜手卡梅倫宣布，萬達將投資20億至30億英鎊用于在英國開發文化旅游商業綜合項目。

一年前，萬達曾斥資10.2億英鎊進入英國。其中3.2億英鎊用來并購英國圣汐游艇公司91.8%股份，另外7億英鎊計劃投資在倫敦核心區建設超五星級萬達酒店。

同時，王健林還花8000萬英鎊在倫敦的“富人街”肯辛頓宮花園15A處買了一處豪宅，和切爾西老板阿布、挪威大使館做起來鄰居。

據媒體統計，萬達最多投資英國40億英鎊（超過400億人民幣）。

英國只是王健林海外布局的冰山一角，據澎湃新聞統計，自2012年26億美金收購院線AMC開始，萬達在海外的投資總額高達2451億元人民幣。

2017年3月份，萬達被爆收購美國電視領域資產DCP集團失敗。不久，王健林在接受英國《金融時報》采訪時對此進行了首次回應，王健林表示：“兩邊的政策都發生了變化，所以我們就放棄了這次收購。兩個國家的有關政策都發生變化，美國也有人不同意我們收購，中國這邊的一些有關的政策也有變化。”

對中國企業海外投資一事，前央行行長周小川曾對記者表示，有些企業對外投資和產業政策不符合，比如俱樂部和娛樂等，對中國沒什么太大好處，在國外引起了抱怨，對此進行一定指導是有必要的。

王健林辯稱，萬達完全可以在海外自己融資解決，只是不愿意成為一個不守規矩的公司。

但萬達并沒能自己解決。2017年6月22日上午，萬達系突然遭遇股債雙殺，其中萬達電影逼近跌停，市值縮水超60億元。此外，15萬達01、15萬達02、16萬達01等債券均下跌約2%。

據了解，事情起因是銀監會要求各家銀行排查包括萬達、海航集團、復星、浙江羅森內里在內數家企業的授信及風險分析，排查對象多是近年來海外投資比較兇猛、在銀行業敞口較大的民營企業集團。債務壓頂，王健林忍痛割肉，開啟“賣賣賣”模式。

2017年7月，萬達商業與融創、富力簽署三方戰略協議，萬達商業將77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，將13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團，兩項交易總金額637.5億元。外界普遍認為，轉讓金額過低。

2018年3月1日起施行的《境外投資敏感行業目錄（2018年版）》成壓死萬達海外項目的最后一根稻草。根據規定，限制企業境外投資的行業有房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部、以及在境外設立的無具體實業項目的股權投資基金或投資平臺。

隨后，萬達在海外加大甩賣力度。2020年7月30日，萬達酒店發展發布公告稱，將以2.7億美元的價格出售旗下芝加哥地產項目90%的權益。至此，萬達的海外投資之旅正式宣告結束。

就在王健林境內外轉戰騰挪之際，王健領導的海航集團也經歷從“起高樓”到“樓塌了”的過程。

2017年2月23日，曼哈頓的猶太人博物館慶祝盛典舉行，時任海航集團董事長的王健受邀出席。在700多位猶太人精英面前，黑石集團創始人史蒂夫?施瓦茨曼將一只裝飾著金雞的水晶碗，小心翼翼地將其放到王健的手中，施瓦茨曼表示：這是“我有生以來所見到的最精致的碗”。

“史蒂夫掌握打開財富寶庫之門的鑰匙。”王健則回應，他還向現場表示其正在尋求更多的合作機會。“我期待與更多的朋友展開合作，共同把握投資的機會。”

施瓦茨曼有理由奉承。4個月之前，海航集團從黑石集團手中以65億美元價格購買了25%的希爾頓酒店股份；以及完成從黑石手中購得泰升集團66%股權的重磅交易。

這是海航海外狂飆的一個縮影。據觀點地產新媒體，自2015年以來，海航通過舉債完成了總額逾400億美元的收購交易。其中，海航在全球擁有的商業地產價值約140億美元。

海航全球購買的資產價格并不便宜，更重要的是，與萬達、復星等不同，在2017年國家對出海投資整頓以來，海航并沒有及時收縮止步，還在持續地擴張，最終走上不歸路。

在自救3年之后，2021年1月29日，海航集團宣告破產重整。

泛海、華夏幸福相繼“渡劫”

融資新規“三道紅線”的出臺，目的是遏制房企不斷增長的杠桿規模，進一步實現經濟與樓市切割，避免房地產貸款擠占實體經濟信貸。

隨著政策落地，對于高負債的地產企業，其進一步融資空間被鎖死，稍有不慎輕則發生流動性危機，重則直接“暴雷”。

“泛海系”盧志強，其旗下的泛海控股，因2020年預虧超30億元收關注函。

2月10日，泛海控股回復深交所的公告中，間接認可了旗下民生信托“至信516” 號、“至信681”號、“至信828”號等集合資金信托計劃出現延期的傳聞。

公告稱，至信681已清算并分配完畢，至信516和至信828均處于擇機處置階段，后來者規模合計13.81億元。

泛海控股曾是一家老牌地產公司，自2014年起轉型金融控股公司。2020年1月被證監會核準行業分類由房地產“換道”為金融業，半年報顯示其金融業務收入已接近95%。

除了民生信托風險項目引發的公允價值損失，海外項目是泛海控股業績“暴雷”的另一因素。其中，位于美國洛杉磯的泛海廣場項目、印度尼西亞電力項目，需要計提資產減值準備的金額約人民幣10億元-12億元之間。

另外2020年高達34億元的利息支出和11億元匯兌損失，也給業績造成巨大壓力。匯兌損失主要是由于境內公司的美元資產，以及境外公司的人民幣負債，因年內匯率波動而產生的匯兌差額。

大額的財務費用支出背后是高負債。2020年三季報顯示，泛海控股的總負債高達1444.50億元，資產負債率為79.06%，短期償債資金缺口61.7億。

為解決債務問題，泛海不惜出售其核心金融資產。1月20日，泛海控股公告稱，擬以23.64億元轉讓民生證券約13.49%股份，轉讓完成后，公司對民生證券持股降至約31.03%。

目前，盧志強這位從建筑行業起家、房地產發家的富豪，繼續去地產化。2021年1月5日，泛海控股公告顯示，公司以30.658億元的價格向綠城出售了武漢中央商務區宗地20地塊。這是繼出售北京、上海項目及美國舊金山資產后，泛海控股再度出售旗下地產項目。

但盧志強青睞的金融業務，賺錢能力卻有限。2020上半年，泛海控股信托業務板塊、保險業務板塊毛利率均下降，信托下降至41.22%，保險僅有0.72%。

業內人士分析，想擺脫債務困境，盧志強恐怕還要出售更多的資產。

“錯判形勢，愿賭服輸”的王文學，也正在帶領華夏幸福走上“渡劫”之路。

今年2月1日晚間，華夏幸福發布公告稱，公司發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，年內需償還債務達千億，但公司的可動用資金僅為8億元。

導致這一局面的原因在于，受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境疊加多輪疫情影響，自去年第四季度至今，到期需償還融資本息金額559億元，剔除主要股東支持后的融資凈現金流-371億元，公司流動性出現階段性緊張。

根據華夏幸福董事長王文學的總結，危機歸結為：錯誤研判了環京的房地產形勢，投資過于集中；新拓區域尚在培育中，效果不及預期；前期擴張激進，管理不夠精細；多輪疫情沖擊使經營困境雪上加霜。

拋開外部因素，華夏幸福自身經營問題不容忽視，這其中，環京受限致使其地產銷售額4年減少1000億元，嚴重影響了資金正常流轉。

逼上懸崖的王文學懇求債權人給予“時間”，他決定“先不還錢、保證有序經營”。河北政府、相關監管部門已經出手“搶救”華夏幸福，但未來仍然面臨變數。

面對員工，王文學說，困難時期大家可以選擇離開，都是理性的人，都要養家糊口。當然，他也希望“每個兄弟，應該講點義氣”，留下來幫幫他幫幫公司。

在外界眼中，向債主懇求時間、向社會及員工懇求幫助，曾經以485億元身家榮登河北省首富寶座的王文學，已沒有了往日的雄心和骨氣。

3月23日，流動性已經相當緊張的華夏幸福公告，受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境疊加多輪疫情影響，華夏幸福及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務形式的債務本息金額129.83億元，其中包括應于2021年3月24日償還的債務32.23億元。華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計323.84億元，目前該公司正在與上述逾期涉及的金融機構積極協調展期相關事宜。

泰禾、福晟被迫債務重組

閩系房企一向被外界貼上“激進”的標簽。

“潘偉明下落不明。”有關福晟集團董事長的司法文件中這樣描述。起家于福建的福晟集團，因其過去三年規模迅速沖進千億，被業內稱為“閩系黑馬”。

將“控制欲望和敬畏市場”掛在嘴邊的潘偉明，卻在規模化擴張上一路狂奔。2017年，福晟集團新增貨值達3199.4億元，位列全國第7名。但高價拓儲和“短債長投”，禍根也就此埋下。

“房住不炒”的背景下，福晟所持巨額資產面臨去化困難，原本緊張的流動性快速惡化。去年1月份，福晟集團宣布拿出1000億元可售資源、3000-4000億元舊改貨值等，和世茂集團組建“世貿福晟”合作平臺。

也就是在這次“世紀大并購”后，潘偉明“下落不明”。

潘偉明去哪了尚未知，福晟集團的債務問題并沒有因世茂的入局而改善，法律訴訟、項目延期、項目方“搶公章”、員工跟投債務未解等負面消息接二連三。

2月9日，潘偉明等人收到證監會警示函，指出截至檢查結束日，福晟未就6筆金額達到或超過1000萬元的重大債務逾期違約履行臨時信息披露義務，也未在公司債券2019年年度報告中披露；未在“20福晟01”和“20福晟02”募集說明書中披露2筆金額超過1000萬元的債務逾期違約信息。

據2019年年報，福晟集團總資產為913.95億元，總負債706.63億元；凈資產207.32億元，資產負債率77.32%，剔除預收款后的資產負債率68%，凈負債率131%。

近日，福晟集團被限制高消費，關聯對象為潘偉明，案號為（2020）粵01執5455號。

和福晟一樣，同樣是閩系房企，泰禾集團的資金鏈危機因其體量過大引人注目。

2020年7月31日，泰禾與萬科簽訂協議，萬科擬以24.3億元入股泰禾，并持有19.9%的股份。不過，有報道稱，戰投萬科的條件很嚴苛：泰禾要與債權人談判，且萬科不兜底債務。

萬科總裁祝九勝提出了一個忠告：“要么集體沉船，要么集體上岸。”

泰禾創始人黃其森對規模抱有執念，2013年銷售額僅過100億，此后開啟全國擴張，到2017年時銷售超過了1000億元。同時伴隨瘋狂的拿地，泰禾集團長期處于“高負債、高杠桿、高擔保”的“三高”狀態。

2019年，泰禾集團業績急轉直下，當年營業收入下滑至236.21億元，凈利潤僅4.66億元。但這不是泰禾最糟糕的時刻，2020年前三季度，泰禾集團收入僅3.44億元，同比下跌94.85%。且預計2020年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損41.7億元至55.2億元，而2019年同期則盈利4.66億元。

2月9日，泰禾集團對此前深交所的《關注函》回復顯示，2020年該公司僅有零星項目交付結轉收入，大部分項目因流動性緊張而施工停滯。

截至2020年底，公司逾期借款本息約466億元，其中已到期未歸還借款金額為398.5億元，尚未支付的利息為67.48億元；截至2021年 1月4日，公司涉及訴訟、仲裁事項共計三百余起，涉及金額超過70億元。

目前，引戰、自救近一年的泰禾集團，也陸續迎來了債務重組、引進戰投、項目復工等多個方面的實質性進展消息。近幾個月來，泰禾集團陸續與興業銀行、長城資管、東方資產、華融資產達成債務重組協議，集團債務重組取得階段性進展。

泰禾最終能否自救成功，目前仍需要時間去觀察。

恒大、寶能造車謀求新發展

截至3月24日收盤，恒大汽車市值為5196億港元，是中國恒大市值的2倍多。

當然看好新能源汽車的，不只恒大一家。

被媒體質疑借造車之名玩土地游戲之實的寶能，在去年7月推出了首款車型“觀致7”。據悉，觀致7在開啟預售兩個月后，銷量突破5000輛。但相對其千億元投資、450萬平方米的新能源汽車生產基地，這個銷量并不出彩。

而其他曾追逐這個風口的房企，許多進展并不順利。

綠地控股曾15.5億元了投資了潤東汽車集團，不到一年時間就基于“戰略考慮”出售了股份。

富力集團也曾謀劃進入新能源汽車行業，聯手華泰汽車，計劃圍繞新能源汽車、智能網聯、無人駕駛等領域開展合作，一個月后計劃就擱淺。王健林聯合董明珠、京東入股的銀隆汽車，成了被執行人，股權遭拍賣。

華夏幸福曾謀求發行A股股份的方式購買朗森汽車產業園開發有限公司(下稱“朗森”)持有的天津玉漢堯石墨烯儲能材料科技有限公司(下稱“天津玉漢堯”)33.34%股權。

這家經營包括石墨烯電池材料的公司，曾在王文學控制的公司倒手數次。2018年，王文學實控的玉龍股份斥資近7.9億元收購天津玉漢堯33.34%股權，不過，玉龍股份最終脫手了陷入虧損的天津玉漢堯，接盤方為華夏幸福合作伙伴朗森。

更早之前，王文學個人出資3.3億元收購了合眾新能源（哪吒汽車）53.4%的股份，并出任董事長。不過在2018年底，王文學又悄然卸下哪吒汽車法人。

但華夏幸福在新能源汽車電池領域仍有動作。去年7月份，總投資135億元的欣旺達動力電池項目在華夏幸福南京溧水產業新城正式實現量產。去年11月，華夏幸福為南京溧水導入龍電華鑫鋰電銅箔項目。

除了轉型新能源汽車，養豬也是地產轉型的一個方向。今年3月初，萬科養豬已經進入角色的消息被多家媒體報道。這家老牌房企，在2019年12月首次收購山東知名農牧業集團環山集團部分股權后，再度擬于數月內完成全資收購。但萬科養豬尚未取得實質性收益。

對于眾多地產大佬的后續命運，雷達財經將繼續關注。