▓成人丝瓜视频▓无码免费,99精品国产一区二区三区不卡 ,大长腿白丝被c到爽哭视频 ,高清无码内谢

澎湃Logo
下載客戶端

登錄

  • +1

吳建斌:中國房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒有結(jié)束,但當(dāng)下確實很迷茫

澎湃新聞記者 龐靜濤
2021-03-25 12:19
來源:澎湃新聞
? 地產(chǎn)界 >
字號

3月23日,陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在觀點地產(chǎn)論壇上發(fā)表題為《新形勢下房地產(chǎn)政策與投融資解讀》的演講。

吳建斌直言,中國房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒有結(jié)束,當(dāng)下確實很迷茫。迷茫主要是兩方面原因:一個原因是,要求企業(yè)降杠桿;另一方面,企業(yè)還要買地。買地方面,今年土地的價格漲了很多,很多地方的面粉貴過面包,稍微做的不好就會虧損,這種情況下確實很迷茫。杠桿降還是不降,投資投還是不投,對于中小房企來講的確是一個很關(guān)鍵的問題。

對于“三道紅線”,吳建斌認(rèn)為,這是一個分水嶺。之前是野蠻發(fā)展,現(xiàn)在需要精細(xì)化的發(fā)展,原來是高速擴(kuò)展,現(xiàn)在是問經(jīng)營管理要效益,完全是不一樣的概念。

中國房地產(chǎn)市場走到今天是高速發(fā)展推動的結(jié)果,這個跟中國經(jīng)濟(jì)高速成長的步伐是一致的。隨著土地紅利的消失、金融融資紅利的消失,很多方面要改變,也正好倒逼企業(yè)進(jìn)步,把工作做得更細(xì)。如果能把負(fù)債率通過三年的努力降下來,三年以后大家還活著,那就是一個好樣的企業(yè);如果三年以后沒了,這個世界跟你一點關(guān)系都沒有,一定要把這三年活出來,而且要活的越來越好,這個也是中央政府用心良苦,它是倒逼市場在進(jìn)步。

關(guān)于“集中供地”,吳建斌認(rèn)為,這是在約束無序供應(yīng)。“兩集中”供地,22個重點城市一年供地不超過2次或者3次,讓供地更加有序及透明,從這個角度來看是好事。

房企如何應(yīng)對這樣的變化?吳建斌給出幾點看法:比如說作為財務(wù)人員來講,透明的市場,有計劃的市場反而好做事,資金可以很早做安排,平時也不需要浪費那么多錢,只要在這個點把資金集中好就可以了。

吳建斌說,集中供地的時間是確定的,給房企留出很多時間,可以找合作伙伴,抱團(tuán)取暖,一家不行找兩家,這樣成功的機(jī)會更高。同時,房企可以把自己有效的資金集中起來,對哪一塊地特別感興趣,集中精力把這塊地拿下來,自己拿也行,找合作伙伴拿也行,這樣中標(biāo)的機(jī)會可能會更大一點。

在這個形勢之下,大家希望土地市場降溫,但并沒有降溫,土地價格上升的太快反而有很大的風(fēng)險。當(dāng)一塊土地算下來的凈利潤只有5%-8%,敢不敢投?不敢投,寧可不做生意也不能做這樣的事情。很多公司覺著流量很重要,買的時候感覺拿了一塊地,但是買完之后可能是負(fù)擔(dān)。

對于當(dāng)前形勢,吳建斌給出了投資、現(xiàn)金流管理和融資等方面的建議。投資方面,吳建斌建議,首先是要向流量快的城市傾斜。流量快的城市主要有兩個大區(qū),一個是華南區(qū),一個是華東區(qū)。

華南區(qū)即是粵港澳大灣區(qū),華東區(qū)則最主要包括上海、杭州、南京一帶。流量向這兩個區(qū)域集中,正因如此,這兩個區(qū)域競爭異常激勵,除非不計代價、不計利潤,只要求打平,才能保持流量。如果有這樣的心態(tài)也是OK的,這就需要在過程中尋找機(jī)會,否則將來就是花錢買吆喝,最后是不掙錢的。

其次,擴(kuò)充土地儲備的方式要加快調(diào)整,要多元化。原來大家都追求短平快的效果,招拍掛的地塊符合短平快的理念,但以后土地儲備的方式可能要轉(zhuǎn)向城市更新。

我們很多房子是20世紀(jì)七八十年代建的房子,現(xiàn)在很多人都不愿意住了,這樣的房子可能面臨拆除的問題,每個城市都有這樣的問題。所以城市更新在將來可能成為房企在市場獲得土地的方式,還是第一位的方式,產(chǎn)業(yè)勾地排第二位,第三個才是招拍掛,招拍掛已經(jīng)是沒什么錢可以賺了。

第三點,順應(yīng)供地節(jié)點安排,把有限的資金通過獨攬或者合作的方式把適合的土地拿下來,拿一塊是一塊,這反而給中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了比較好的機(jī)會和選擇。

第四點,投資階段即制定好融資方案。房企要求團(tuán)隊在買地的時候,必須有融資方案,便于得到財務(wù)的支持。沒融資方案的土地,難度會越來越大,哪一家企業(yè)都不敢這么做,幾塊地就把幾百億資金消耗掉,流動性就會有很大的問題,流動性出現(xiàn)問題,企業(yè)的發(fā)展就會出問題。

第五點,處理好機(jī)會主義與和長期主義的關(guān)系,從投資的源頭做起。住宅開發(fā)的航道仍然是很寬的,但是在哪里儲地,才是關(guān)鍵。如果投資錯了或者投資踩點錯了,投資方式錯了或者投資理念錯了,會將整個公司進(jìn)入被動的局面,所以房企首要的任務(wù)是把投資的體系,投資的理念,未來的發(fā)展建立好。

吳建斌還給出了有關(guān)現(xiàn)金流管理問題的建議,經(jīng)營性現(xiàn)金流管理永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)最最核心的事情。過去,大家通過撬動杠桿進(jìn)行發(fā)展,這樣的時代已經(jīng)過去了,房地產(chǎn)行業(yè)要把經(jīng)營現(xiàn)金流擺在第一位,這個問題解決不好房企會遇到很大的挑戰(zhàn)。

現(xiàn)在很多企業(yè)是這么做的,剛買地的時候盡可能用外面的資金,但要有融資方案;把低效能的資產(chǎn)盡可能賣掉,再一個有自己的經(jīng)營辦公室,推動方方面面效益的提升;最后建立一個有彈性的資金制度,不要把錢用完。

未來的3-5年,“十四五”期間房地產(chǎn)政策還會是收緊的,因為要符合“三道紅線”,能度過困難就是有經(jīng)營性現(xiàn)金流,如果沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流,未來幾年是很困難的。

融資方面,吳建斌表示,融資的工具永遠(yuǎn)是存在的,有這樣的融資工具,那樣的融資工具,我們總結(jié)過有33種融資工具。有些融資工具可能在這個階段不好,但大量的融資工具還是好用的,要知道怎么樣把融資工具用好。

以下演講全文:

中國房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒有結(jié)束,當(dāng)下確實很迷茫

吳建斌

剛才有一個朋友問我,說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場到底怎么搞,很迷茫,因為他負(fù)責(zé)投資的。為什么會迷茫呢?兩個原因:一個原因是,要求企業(yè)降杠桿;另一方面,企業(yè)還要買地。買地方面,今年土地的價格漲了很多,很多地方的面粉貴過面包,稍微做不好就會虧損,這種情況下確實很迷茫。杠桿降還是不降杠桿,投資投還是不投,對于中小房企來講的確是一個很關(guān)鍵的問題。

我一直在這個行業(yè)里面,這樣的情況這么多年來一直都有遇到。怎么解決這個問題?我自己作為財務(wù)或者從戰(zhàn)略的角度來講,因為負(fù)責(zé)這方面的工作,談自己的一些想法,僅是個人得觀點,不代表公司的觀點。

房地產(chǎn)調(diào)控總思路沒變

國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控總思路始終沒變,現(xiàn)在的“房住不炒”、“三穩(wěn)”,以及銀行方面實行的“兩道紅線”,房地產(chǎn)公司實行的“三道紅線”,在當(dāng)前的情況下,的確都是為了實現(xiàn)國家想推動的“房住不炒”、“三穩(wěn)”,建立長效機(jī)制所采取的必要措施。這個措施還會持續(xù),“十四五”期間,估計國家這方面的政策也不會有太大的改變。

上個周末,我在上海參加了一個論壇,也是講宏觀經(jīng)濟(jì)。一位宏觀經(jīng)濟(jì)專家講的很清楚,本來今年房地產(chǎn)市場不想采取更多的舉措,但是1月份房地產(chǎn)市場表現(xiàn)太好,特別是一線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)跳升現(xiàn)象,中央不能不緊張,不能不警惕,所以又采取了一些具體的舉措。

在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、結(jié)構(gòu)大調(diào)整的情況下,在政策層面政府給房地產(chǎn)市場做了很多的安排,但結(jié)果是房地產(chǎn)市場還在跳升,這確確實實是一個值得關(guān)注的問題。

“集中供地”是為約束無序供應(yīng)

在這種情況下,土地市場,出現(xiàn)“兩集中”供地,22個重點城市一年供地不超過2次或者3次,實際上這是約束了無序供應(yīng),讓供地更加有序及透明,從這個角度來看是好事。

房企如何應(yīng)對這樣的變化?我覺得可能有那么幾個小點,比如說作為財務(wù)人員來講,透明的市場,有計劃的市場反而好做事,資金可以很早做安排,平時也不需要浪費那么多錢,只要在這個點把資金集中好就可以了。

另外,在這個階段留出很多時間,可以給大家找合作伙伴,抱團(tuán)取暖,一家不行找兩家,估計這樣成功的機(jī)會會更高,因為可以把自己有效的資金集中起來,對哪一塊地特別感興趣,集中精力把這塊地拿下來,自己拿也行,找合作伙伴拿也行,這樣中標(biāo)的機(jī)會可能會更大一點。

在這個形勢之下,房地產(chǎn)土地市場并沒有降溫,大家希望降溫,但是也沒有降溫,所以土地價格上升太快反而有很大的風(fēng)險。當(dāng)一塊土地算下來的凈利潤只有5%-8%,敢不敢投?不敢投,寧可不做生意也不能做這樣的事情。很多公司覺著流量很重要,買的時候感覺拿了一塊地,但是買完之后可能是負(fù)擔(dān)。

房企獲取土地的第一途徑或變?yōu)槌鞘懈?/strong>

我們覺得土地市場目前的招拍掛只是一種途徑,還有其他更多的途徑,城市更新也是獲得土地最有效的方式之一。在粵港澳大灣區(qū)通過城市更新獲得土地,無論是政策法規(guī)還是其他方面已經(jīng)非常清晰,而且對房地產(chǎn)企業(yè)是越來越有利。

其實未來獲取土地主要途徑有可能會調(diào)整一下順序,原來招拍掛第一位,現(xiàn)在可能城市更新排第一位。當(dāng)獲取土地的方式調(diào)整之后,我們會突然感覺招拍掛這種低毛利的市場并不是我們中小房企要關(guān)注的。

房企回款的時間在拉長

銀行的“兩道紅線”會導(dǎo)致什么結(jié)果呢?我們會發(fā)現(xiàn),由于按揭額度緊張而導(dǎo)致利率趨升。對于這個政策很多人都非常有感受,我們很多時候賣房子,買房人(貸款)的錢拿不到,可能要等,有的時候是等很長的時間,特別現(xiàn)在大家都在爭按揭的額度。對房地產(chǎn)銷售來講,資金會是一個比較大的挑戰(zhàn),房子賣了,拿不到錢或者拿錢的速度比原來慢很多。

另外,我們獲得數(shù)據(jù)顯示,目前首套房貸款的年化利率約為5.26%,比去年增加了一點,增加的不多。第二套房的平均利率也漲了一點,環(huán)比上漲3bp(基點)。

所以房企怎么樣去獲得按揭,這就需要跟銀行建立很好的關(guān)系。同時城市位置的選擇很重要,可能一線城市、二線城市獲得按揭的幾率會比較高,三四五線城市的機(jī)會會比較低,這是現(xiàn)在的一個現(xiàn)實。

另外我們也發(fā)現(xiàn)居民的杠桿率越來越高,一線城市可以達(dá)到96%的負(fù)債率,二線城市達(dá)到80%,三四五線城市達(dá)到48%,這說明家庭的杠桿率非常高了,對于房地產(chǎn)來說是一個警惕,再這么高下去房地產(chǎn)的市場到底朝哪一個方向走,大家都沒錢買或者買不起,或者擔(dān)心自己的負(fù)債率很高。

一線城市不是房子稀缺,是投資機(jī)會稀缺

目前,一線城市的房子比較稀缺,但這個稀缺不是真稀缺,有可能是投資的機(jī)會。在一線房地產(chǎn)市場投資房子,會有20%-30%的成長,因為它的基數(shù)大,動輒幾百萬的收入就到手了;所以在一線城市,房子投資的屬性可能更高一些,特別是對有錢和資金比較寬裕的家庭。

二線城市供求是飽和的,三四五線城市是供大于求的,也就出現(xiàn)三四五線城市或者地級市、縣級市的很多房子是空的,沒人買。

結(jié)合這些情況,房企怎么樣擴(kuò)充土地儲備,怎么樣安排銷售,確確實實是一個很大的挑戰(zhàn)。

中小房企獲取資金的難度越來越大

另外是融資市場,剛才我已經(jīng)提到了按揭受限,所以資金回流速度在放慢。另外開發(fā)貸的資金實際上是向大房地產(chǎn)商集中的。我們知道銀行對房企也劃分了三等,大房地產(chǎn)公司獲得開發(fā)貸資金(的時間)是比較正常的。

很多銀行已經(jīng)沒有更多的增加新量的機(jī)會,所以把有限開發(fā)貸的資金都會集中在大房地產(chǎn)公司,中小房企拿資金的難度越來越大,特別是區(qū)域型房地產(chǎn)公司沒有跟銀行建立關(guān)系,想拿到更多的開發(fā)貸資金是很難的。

目前,房企的發(fā)債正常,借新還舊,成本也正常,證券化融資也正常,也就是說市場有些是難的,有些是正常的,負(fù)責(zé)融資的部門或者人士都要關(guān)注這個變化。

我最后得出一個這樣的總結(jié)論,調(diào)控的總基調(diào)沒有變,這個不是今天開始的,三年前就開始了,一直延續(xù)到現(xiàn)在,而且調(diào)控的力度在不斷加碼,加碼的目的是希望房地產(chǎn)不斷降溫或者保持平穩(wěn)的過渡。到現(xiàn)在為止,這個目的好像沒到達(dá)到,說不定房地產(chǎn)政策還得加碼,這是第一個結(jié)論。房地產(chǎn)企業(yè)今天遇到的問題跟往年遇到的問題雖然不一樣,其實房地產(chǎn)這么多年每年都說難,有的時候很焦慮,每年都會這樣,但是正好倒逼我們房地產(chǎn)要向管理要效率。然后房地產(chǎn)的理念可能也會發(fā)生一些變化。

今天也有專家說房地產(chǎn)企業(yè)有可能要向制造業(yè)去學(xué)習(xí),確確實實要向制造業(yè)學(xué)習(xí),制造業(yè)可以把一件事情做到極致,可以節(jié)約每一分錢,房地產(chǎn)行業(yè)由于以前收入高、毛利高,浪費巨大,一個售樓處建不好就砸掉,裝修不好可以砸掉重來,包括信息化也是這樣,原來是粗放的,現(xiàn)在可能要精益化管理。

房地產(chǎn)今后發(fā)展的方向,從當(dāng)前來看要控速度,我觀察下來很多房企的速度降下來了,平均5%-10%已經(jīng)很了不起了。2021年跟2020年比起來,哪一家公司能有10%的增長是非常不容易的,但是降負(fù)債、高質(zhì)量發(fā)展又是主旋律。所以在這種情況下倒逼我們房企真的要調(diào)整自己一些打法,適應(yīng)市場的變化,否則的話,無論你是頭部企業(yè)還是中小型房企都會出現(xiàn)很嚴(yán)重的問題。

我們前面不是有幾家企業(yè)可能遇到一定的困難,這不是結(jié)束,這可能是剛開始,也可能未來幾年還有很多的企業(yè)都會這樣。

這是我對新政的解讀。在這種情況下,我有什么建議呢?這個建議完全是個人的,不存在專不專家,也不代表公司的意見。

投資方面的,首先可能要向流量快的城市傾斜。流量快的城市主要有兩個大區(qū),一個是華南區(qū),一個是華東區(qū)。

華南區(qū)即是粵港澳大灣區(qū),華東區(qū)則最主要包括上海、杭州、南京一帶。流量向這兩個區(qū)域集中,正因如此,這兩個區(qū)域競爭異常激勵,除非不計代價、不計利潤,只要求打平,才能保持流量。如果有這樣的心態(tài)也是OK的,這就需要在過程中尋找機(jī)會,否則將來就是花錢買吆喝,最后是不掙錢的。

其次,擴(kuò)充土地儲備的方式要加快調(diào)整,要多元化。原來大家都追求短平快的效果,招拍掛的地塊符合短平快的理念,但以后土地儲備的方式可能要轉(zhuǎn)向城市更新。

我們很多房子是70、80年代建的房子,現(xiàn)在很多人都不愿意住了,這樣的房子可能面臨拆的問題,每個城市都有這樣的問題。所以城市更新在將來可能成為房企在市場獲得土地的方式,還是第一位的方式,產(chǎn)業(yè)勾地排第二位,第三個才是招拍掛,招拍掛已經(jīng)是沒什么錢可以賺了。

第三點,順應(yīng)供地節(jié)點安排,把有限的資金通過獨攬或者合作的方式把適合的土地拿下來,拿一塊是一塊,這反而給中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了比較好的機(jī)會和選擇。

第四點,投資階段即制定好融資方案。房企要求團(tuán)隊在買地的時,必須有融資方案,便于財務(wù)可能會支持。沒融資方案的土地,難度會越來越大,哪一家企業(yè)都不敢這么做,幾塊地就把幾百億資金消耗掉,流動性就會很大的問題,流動性出現(xiàn)問題企業(yè)的發(fā)展就會出問題。

第五點,處理好機(jī)會主義與和長期主義的關(guān)系,從投資的源頭做起。住宅開發(fā)的航道仍然是很寬的,但是在哪里儲地,才是關(guān)鍵。如果投資錯了或者投資踩點錯了,投資方式錯了或者投資理念錯了,會將整個公司進(jìn)入被動的局面,所以房企首要的任務(wù)是把投資的體系,投資的理念,未來的發(fā)展要建立好。

當(dāng)下需要解決的還有現(xiàn)金流管理問題,經(jīng)營性現(xiàn)金流管理永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)最最核心的事情。過去,大家通過撬動杠桿進(jìn)行發(fā)展,這樣的時代已經(jīng)過去了,房地產(chǎn)行業(yè)要把經(jīng)營現(xiàn)金流擺在第一位,這個問題解決不好房企會遇到很大的挑戰(zhàn)。

現(xiàn)在很多企業(yè)是這么做的,剛買地的時候盡可能用外面的資金,但要有融資方案;把低效能的資產(chǎn)盡可能賣掉,再一個有自己的經(jīng)營辦公室,推動方方面面效益的提升;最后建立一個有彈性的資金制度,不要把錢用完。

未來的3-5年,“十四五”期間房地產(chǎn)政策還會是收緊的,因為要符合“三道紅線”的紅線,能渡過困難就是經(jīng)營性現(xiàn)金流,如果沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流,未來幾年是很困難的。

再一個是融資方面,融資的工具永遠(yuǎn)是存在的,有這樣的融資工具,那樣的融資工具,我們總結(jié)過有33種融資工具。有些融資工具可能在這個階段不好,但大量的融資工具還是好用的,要知道怎么樣把融資工具用好。

我做了一個統(tǒng)計,傳統(tǒng)融資跟標(biāo)準(zhǔn)化融資仍然是我們主力,這一塊占了60%,供應(yīng)鏈融資,信用融資應(yīng)為補(bǔ)充。非銀方面的融資可以用,但時間不能太長,因為它成本太高了,6個月就了不起了,你要用一年兩年非銀的資金那死定了。境外融資、發(fā)債私募的融資仍然是好用的。所以融資方面有很多的工具要去選,33個工具,這個不能用,用另外一個,總之要做到最佳的選擇。

對于“三道紅線”,這是一個分水嶺:之前是野蠻發(fā)展,現(xiàn)在需要精細(xì)化的發(fā)展,原來是高速擴(kuò)展推動,現(xiàn)在是問經(jīng)營管理要效益,完全是不一樣的概念。

中國房地產(chǎn)市場走到今天是高速發(fā)展推動的結(jié)果,這個跟中國經(jīng)濟(jì)高速成長的步伐是一致的。隨著土地紅利的消失、金融融資紅利的消失,很多方面要改變,也正好倒逼企業(yè)進(jìn)步,把工作做的更細(xì)。如果能把負(fù)債率通過三年的努力降下來,三年以后大家還活著,那就是一個好樣的企業(yè);如果三年以后沒了,這個世界跟你一點關(guān)系都沒有,一定要把這三年活出來,而且要活的越來越好,這個也是中央政府用心良苦,它是倒逼市場在進(jìn)步。

在這種情況下,企業(yè)應(yīng)該好好順應(yīng)時代的發(fā)展,順應(yīng)國家的政策,作出有效的調(diào)整。“三道紅線”初衷是讓高負(fù)債率的企業(yè)降負(fù)債,不能高于70%,70%其實已經(jīng)都高了,你看香港哪一家房企負(fù)債率到達(dá)了70%。

所以三道紅線只是第一步,繼續(xù)降負(fù)債率,高質(zhì)量的發(fā)展,這樣堅持下來房地產(chǎn)企業(yè)才有未來,房地產(chǎn)市場才是一個比較健康的房地產(chǎn)市場,這個對國家或者對金融市場都是很大的支持。

    責(zé)任編輯:劉秀浩
    校對:劉威
    澎湃新聞報料:021-962866
    澎湃新聞,未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載
    +1
    收藏
    我要舉報
            查看更多

            掃碼下載澎湃新聞客戶端

            滬ICP備14003370號

            滬公網(wǎng)安備31010602000299號

            互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務(wù)許可證:31120170006

            增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可證:滬B2-2017116

            ? 2014-2025 上海東方報業(yè)有限公司

            反饋
            主站蜘蛛池模板: 宜黄县| 金昌市| 龙胜| 山丹县| 衡阳市| 巴林左旗| 漯河市| 赞皇县| 抚顺县| 松阳县| 东明县| 辉县市| 丹江口市| 成都市| 饶平县| 大新县| 杂多县| 龙江县| 九台市| 通河县| 福建省| 淄博市| 建德市| 双辽市| 黄陵县| 浦江县| 准格尔旗| 喀什市| 咸阳市| 平南县| 浙江省| 叶城县| 偃师市| 新竹县| 渭南市| 章丘市| 沧州市| 谢通门县| 灵川县| 娄烦县| 延边|