雷達(dá)財(cái)經(jīng) 文|張凱旌 編|深海

3月19日晚華僑城A發(fā)布的公告顯示，合計(jì)持有公司8.98%股份的股東前海人壽及一致行動(dòng)人深圳市鉅盛華計(jì)劃減持公司不超過(guò)總股本2%的股份，以華僑城A目前股價(jià)估算，減持金額最高接近16億元。

資料顯示，前海人壽和鉅盛華背后的實(shí)控人均為寶能系大當(dāng)家姚振華，自2021年2月以來(lái)至3月19日，華僑城A股價(jià)一改往年不溫不火的態(tài)勢(shì)，扶搖直上一路探至最高9.97元，漲幅接近50%，而在姚振華精準(zhǔn)減持后，3月22日華僑城單日跌幅達(dá)4.74%。

華僑城A隸屬華僑城集團(tuán)旗下，目前主營(yíng)業(yè)務(wù)由文化旅游業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)兩大塊構(gòu)成。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到 ，這并非文旅首次被地產(chǎn)大佬“拋棄”。曾經(jīng)，在王健林手中，文旅是足以叫板迪士尼的資本，但高企的負(fù)債讓他無(wú)奈斷臂求生，如今雖又在文旅方面投入重金，卻已不復(fù)當(dāng)年之勇；而對(duì)接過(guò)王健林13個(gè)項(xiàng)目的孫宏斌來(lái)說(shuō)，文旅則是詩(shī)和遠(yuǎn)方，雖已重金押寶，但回報(bào)還在遙遠(yuǎn)的未來(lái)。

值得一提的是，知名演員李亞鵬也曾押注文旅。然而，就在華僑城A發(fā)布減持公告的前一天，李亞鵬被判向泰和友聯(lián)支付4000萬(wàn)元債務(wù)及利息，起因?yàn)?年前一處商業(yè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不力。

“文旅地產(chǎn)，王健林都玩不轉(zhuǎn)呢”，有網(wǎng)友對(duì)此評(píng)論道。

寶能系減持華僑城，浮盈近30億

據(jù)公告，此次減持股份的來(lái)源，為華僑城A于2015年非公開(kāi)發(fā)行的股份。彼時(shí)，華僑城A向華僑城集團(tuán)、前海人壽和鉅盛華等3名發(fā)行對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行股份，發(fā)行價(jià)格為6.81元/股，前海人壽和鉅盛華合計(jì)認(rèn)購(gòu)約7.05億股，對(duì)應(yīng)持股比例8.46%，合計(jì)耗資48億元。

天眼查顯示，鉅盛華為前海人壽的大股東，持股比例51%，而鉅盛華則由姚振華通過(guò)深圳市寶能投資集團(tuán)有限公司間接控股。

華僑城A是旅游地產(chǎn)行業(yè)龍頭上市公司，在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)了包括歡樂(lè)谷、世界之窗等知名IP項(xiàng)目和主題公園。

寶能系入股時(shí)曾有行業(yè)人士分析稱，華僑城“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式使公司在行業(yè)毛利率下行的情況下始終保持在50%以上的高位，但公司依靠地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變現(xiàn)旅游資產(chǎn)的盈利模式，并未得到二級(jí)市場(chǎng)合理的估值。

然而此后，華僑城股價(jià)也始終未出現(xiàn)明顯起色，其在2018年2月后的很長(zhǎng)一段時(shí)間都未能突破9元大關(guān)，直至2021年2月的這波上漲。

從消息面上看，華僑城股價(jià)的暴增與在疫情控制取得新進(jìn)展的情況下，文旅行業(yè)重新受到機(jī)構(gòu)青睞有關(guān)，多家機(jī)構(gòu)紛紛給出“買入”評(píng)級(jí)，主要理由是“疫情后報(bào)復(fù)性消費(fèi)支撐游客快速?gòu)?fù)蘇，估值將修復(fù)。”

寶能系借此減持，可謂獲利頗豐。以3月19日公告當(dāng)天收盤價(jià)9.7元計(jì)算，前海人壽和鉅盛華通過(guò)股價(jià)上漲獲得的賬面浮盈約為21.28億元。在此期間，華僑城A還曾進(jìn)行4次現(xiàn)金分紅，合計(jì)每10股派紅利10.06元，其中寶能系獲得約7.4億元，兩相結(jié)合，寶能系自非公開(kāi)認(rèn)購(gòu)華僑城A股份以來(lái)，累計(jì)浮盈達(dá)到約28億元。

文旅地產(chǎn)龍頭的債務(wù)危機(jī)

此次遭到寶能系減持的華僑城A，已在文旅地產(chǎn)深耕多年。

公開(kāi)資料顯示，華僑城A于1997年登陸深交所，2009年公司營(yíng)收已突破百億大關(guān)。自創(chuàng)業(yè)以來(lái)，華僑城A一直奉行“地產(chǎn)+旅游”的組合拳戰(zhàn)略，公司的毛利率也因此常年保持在行業(yè)平均水準(zhǔn)以上。

2019年，公司的銷售毛利率和銷售凈利率分別為56.58%和23.89%，相比之下，行業(yè)龍頭萬(wàn)科和保利的這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則為36.25%、14.99%和34.96%、15.92%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，華僑城在毛利率、凈利率數(shù)據(jù)方面的領(lǐng)先是其特有的文旅拿地模式造成的。如果建造一個(gè)歡樂(lè)谷，不僅可以拿歡樂(lè)谷的地，還可以借勢(shì)把周邊的地全拿了，而且地價(jià)打包的，所以整體價(jià)格較低。

官網(wǎng)信息顯示，截至2019年末，華僑城集團(tuán)資產(chǎn)總額超5500億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超1300億元，利潤(rùn)總額近240億元。其入園游客數(shù)更是突破1.5億人次，是全球主題公園集團(tuán)三強(qiáng)，位居亞洲第一。

不過(guò)，近幾年來(lái)集團(tuán)卻開(kāi)啟了資產(chǎn)甩賣模式。數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年，華僑城集團(tuán)分別出售了至少18家和11家子公司股權(quán)及債權(quán)。另?yè)?jù)華僑城A于2021年1月發(fā)布的公告，公司過(guò)去一年通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)成功完成了11個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓工作，合計(jì)交易對(duì)價(jià)68.9億元。

也有媒體報(bào)道稱，僅2020年10月、11月，華僑城集團(tuán)擬處置轉(zhuǎn)讓旗下公司資產(chǎn)或股權(quán)多達(dá)15家，已公布轉(zhuǎn)讓底價(jià)的涉及金額約99.4億元。

根據(jù)各平臺(tái)披露的華僑城旗下公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的相關(guān)信息，華僑城“割肉”的項(xiàng)目中普遍存在債務(wù)高企、發(fā)展不如預(yù)期的情況。

如10月中旬，華僑城子公司云南創(chuàng)意擬分別轉(zhuǎn)讓藍(lán)月山谷公司、石卡雪山公司的46%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，財(cái)報(bào)顯示，截至2020年9月30日，藍(lán)月山谷資產(chǎn)總計(jì)8019.87萬(wàn)元，負(fù)債總計(jì)9459.79萬(wàn)元；石卡雪山資產(chǎn)總計(jì)7686.46萬(wàn)元，負(fù)債總計(jì)8614.37萬(wàn)元，兩公司均已資不抵債，且負(fù)債總額接近2億元。

12月，華僑城轉(zhuǎn)讓的成都華僑城盈創(chuàng)公司，該企業(yè)項(xiàng)目已超過(guò)一年未動(dòng)工，2020年前11月凈虧損1154.58萬(wàn)元，且其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)也已于2020年9月4日到期。

景鑒智庫(kù)周鳴岐認(rèn)為，華僑城A最近這一輪變賣資產(chǎn)中多次出現(xiàn)了文旅項(xiàng)目，可能是由于旅游+地產(chǎn)的綜合性開(kāi)發(fā)模式，已經(jīng)讓其肩上的包袱越來(lái)越重。

三季報(bào)顯示，華僑城A目前總負(fù)債達(dá)到3291.39億元，此外，2017-2019年，華僑城A經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~已連續(xù)三年為負(fù)，分別為-79.14億元、-100.41億元和-51.88億元。

周鳴岐還曾指出，“究其原因，它過(guò)于看重地產(chǎn)利益，已轉(zhuǎn)型成了一個(gè)房企，旅游完全是為地產(chǎn)勾地而存在，文旅團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新枯竭，缺乏核心優(yōu)勢(shì)。近幾年來(lái)除了在2017年5月通過(guò)戰(zhàn)略投資并表云南世博和云南文投獲得一些景區(qū)，幾乎處于停滯的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，只能靠財(cái)報(bào)上玩弄文字游戲充充旅游的門面。”

文旅難倒一眾英雄漢

華僑城在文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面遇到的困境，只是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。長(zhǎng)久以來(lái)，文旅就像是許多房地產(chǎn)從業(yè)大佬心中追逐的夢(mèng)，人們不斷向其發(fā)起挑戰(zhàn)，卻又不斷鎩羽而歸。

3月16日，知名藝人李亞鵬被北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院判決向泰和友聯(lián)支付4000萬(wàn)元及利息，此案起因即為8年前李亞鵬方斥巨資開(kāi)發(fā)的云南雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不力。

2012年，泰和友聯(lián)為幫李亞鵬開(kāi)發(fā)雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，出資6000萬(wàn)元對(duì)李亞鵬實(shí)控的雪山公司進(jìn)行注資。在李亞鵬的夢(mèng)想中，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)是一個(gè)集藝術(shù)中心、影院、青年酒店、藝術(shù)家工作室、酒店式公寓、商業(yè)院落等為一體的商業(yè)街區(qū)。

然而該小鎮(zhèn)在開(kāi)盤半年內(nèi)僅售出30%，移交到陽(yáng)光100手中后，2018年-2020年年中累計(jì)銷售的面積還不到1000平方米。

折戟雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)后，李亞鵬又提出“中國(guó)文谷”概念，致力于打造將音樂(lè)、戲劇、舞蹈、藝術(shù)展，乃至服裝秀、論壇、互聯(lián)網(wǎng)等與居住生活相融合的商業(yè)樂(lè)園。但其2017年拿下的鄭州中國(guó)文谷地塊已經(jīng)成了“不存在”的項(xiàng)目，2019年拿下的贛州中國(guó)文谷地塊也失去了進(jìn)一步的消息。

“文旅地產(chǎn)，王健林都玩不轉(zhuǎn)呢。”有網(wǎng)友對(duì)此評(píng)論稱。

事實(shí)上，王健林是最先暢想“文旅夢(mèng)”的那批房地產(chǎn)企業(yè)家。“萬(wàn)達(dá)要做百年企業(yè)，必須向文化、旅游轉(zhuǎn)型。”早在2008年，王健林就找到了智綱智庫(kù)的創(chuàng)始人王志綱，請(qǐng)教旅游度假綜合體的開(kāi)發(fā)問(wèn)題。

王志綱告訴王健林一個(gè)規(guī)律：做旅游，小投入，無(wú)產(chǎn)出；中投入，小產(chǎn)出；大投入，大產(chǎn)出。

2009年8月，長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)項(xiàng)目正式開(kāi)工，此后王健林帶著團(tuán)隊(duì)順勢(shì)拿下了西雙版納、大連金石灘等超10個(gè)文旅項(xiàng)目，逐漸構(gòu)建起了萬(wàn)達(dá)的文旅帝國(guó)。“文化旅游已成為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)之外的核心支柱產(chǎn)業(yè)，而且我本人這三年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)問(wèn)很少，全力抓文化旅游”。王健林曾在接受采訪時(shí)表示。

兩個(gè)細(xì)節(jié)足夠彰顯王健林在文旅項(xiàng)目規(guī)劃上的重視和野心。

2014年，在萬(wàn)達(dá)商業(yè)赴港上市的前一天，王健林還在武漢為漢秀站臺(tái)。據(jù)悉，漢秀是中國(guó)首個(gè)舞臺(tái)劇劇場(chǎng)，位于武漢中央文化區(qū)，耗資25億元，其表演模式采用飛行變化LED巨幕、水下升降等特殊設(shè)備，堪稱業(yè)內(nèi)首創(chuàng)。

2016年，王健林在央視《對(duì)話欄目》上公開(kāi)叫板迪士尼，“迪士尼不信中國(guó)有萬(wàn)達(dá)，實(shí)在不應(yīng)該來(lái)大陸。我是有勝算把握的，有萬(wàn)達(dá)在，上海迪士尼20年之內(nèi)贏不了利。”

天有不測(cè)風(fēng)云，在宏觀形勢(shì)生變和債臺(tái)高筑的背景下，王健林只得選擇斷臂求生。

2017年7月19日，萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)、富力三方簽約，萬(wàn)達(dá)商業(yè)以總價(jià)637.5億元，將北京萬(wàn)達(dá)嘉華等77個(gè)酒店轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)；將西雙版納、南昌、合肥、青島、廣州、海口等十三個(gè)萬(wàn)達(dá)文化旅游城項(xiàng)目91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。

“萬(wàn)達(dá)十幾個(gè)文旅項(xiàng)目疊加在一起，雖然通過(guò)銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五到六年內(nèi)，每年凈增1000億負(fù)債，壓力相當(dāng)大。”談及清倉(cāng)文旅資產(chǎn)時(shí)公司的財(cái)務(wù)狀況，王健林曾提到。

王健林之后，代替他扛起地產(chǎn)文旅大旗的是接受萬(wàn)達(dá)13個(gè)項(xiàng)目的融創(chuàng)。融創(chuàng)掌門人孫宏斌的文旅版圖，也是從與萬(wàn)達(dá)的“世紀(jì)大交易”開(kāi)始構(gòu)建的。

2018年，融創(chuàng)成立單獨(dú)的文旅集團(tuán)，并在10月以62.8億元收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)文旅城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、管理及規(guī)劃公司，獲得了一只規(guī)模近5000人的文旅團(tuán)隊(duì)。2019年年底，融創(chuàng)又收購(gòu)了云南城投集團(tuán)持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)，一次性大手筆豪擲153億元。截至2020年6月，融創(chuàng)文旅已在國(guó)內(nèi)布局12座文旅城、4個(gè)旅游度假區(qū)、25個(gè)文旅小鎮(zhèn)、8個(gè)會(huì)議會(huì)展中心，涵蓋49個(gè)樂(lè)園、48個(gè)商業(yè)、近150家高端酒店。

但是押寶文旅的孫宏斌，并非沒(méi)有煩惱。2020年融創(chuàng)文旅的總資產(chǎn)為1250億元，占到融創(chuàng)中國(guó)總資產(chǎn)的14%左右，卻只貢獻(xiàn)了38.79億元營(yíng)收，占集團(tuán)收入的1.7%，與2019年相比幾無(wú)二致。而在這一年里，融創(chuàng)中國(guó)的股價(jià)也是一路下行，縱使2021年稍有反彈，目前的市盈率也僅為3.68，在所有房企中為倒數(shù)的水平。

有媒體報(bào)道指出，若在不再追加一分錢投資的基礎(chǔ)上，按照融創(chuàng)2020年的運(yùn)營(yíng)效率，需要超過(guò)32年才能回本。

2021年自曝債務(wù)逾期的華夏幸福也曾有類似經(jīng)歷。公司曾試圖在嘉善越里完美呈現(xiàn)古代嘉善的小鎮(zhèn)形象，并將其打造成長(zhǎng)三角中高端人群休閑度假生活集聚地。

歷時(shí)5年，嘉善越里正式開(kāi)業(yè)，然而據(jù)新旅界，位于嘉善越里的山里寒舍門店已于2019年底閉店；上海隱居酒店管理有限公司總裁則表示，“園區(qū)氛圍不夠增加了經(jīng)營(yíng)難度，華夏幸福原本計(jì)劃2019年投資上億元在上海做營(yíng)銷推廣，后來(lái)不知為何取消了……”

“嘉善越里完全不是按照文旅項(xiàng)目的配套進(jìn)行招商，而是什么都想招進(jìn)來(lái)，哪類客群的需求都想滿足，最終結(jié)果就是所有人的需求都滿足不了。項(xiàng)目定位不清，壓根就沒(méi)搞明白自己要做什么。”某資深旅業(yè)高管指出。

文旅開(kāi)發(fā)難在哪？

為何房企們對(duì)文旅趨之若鶩，但實(shí)際效果卻難以令人滿意？

據(jù)媒體報(bào)道，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，房企在文旅項(xiàng)目的布局，一定程度上會(huì)為其帶來(lái)在當(dāng)?shù)氐哪玫貎?yōu)勢(shì)。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜則直言，“現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，文旅是拿地的IP，底層還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”

柏文喜指出，房企之所以熱衷文旅地產(chǎn)，是因?yàn)檫@是一個(gè)投資和運(yùn)營(yíng)并重、具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和就業(yè)具有綜合效應(yīng)，比單純的住宅開(kāi)發(fā)更具有社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的雙重意義，因此以文旅切入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更容易獲得地方政府的支持，獲取更加優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)條件。

另有資深投行人士在接受采訪時(shí)稱，目前的大多數(shù)重倉(cāng)文旅房企，為的是依靠文旅城帶來(lái)的勾地收益和周邊房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的住宅銷售收益。

不過(guò)，文旅地產(chǎn)也面臨不少難題，首當(dāng)其沖的就是回款慢，其次是對(duì)消費(fèi)者的定位拿捏。

一直以來(lái)，由于前期資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，文旅行業(yè)呈現(xiàn)“721”規(guī)律，即70%虧損，20%勉維持，10%才盈利。

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)行業(yè)文旅項(xiàng)目很少考慮項(xiàng)目創(chuàng)新，尤其是文旅與地產(chǎn)客群的區(qū)別。“以‘文旅’之名，來(lái)行‘房地產(chǎn)’之實(shí)的道路將越走越狹窄”，北京協(xié)成機(jī)構(gòu)文旅事業(yè)部總經(jīng)理鄭子涵指出。