原創 程意 每日財報

愛琴海集團被傳赴港上市，估值約在120-150億元左右。

撰文/程意

出品/每日財報

近日，有公開信息顯示，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司（簡稱“愛琴海集團”）近期正籌備赴港上市。紅星美凱龍目前對愛琴海集團估值預期，約在120-150億元左右。

據《每日財報》了解，愛琴海集團成立于2013年1月31日，前身是紅星商業，屬于紅星美凱龍旗下進行城市綜合體及商業購物中心籌建、招商、運營的管理平臺。2018年正式啟用“愛琴海集團”作為新的商業管理品牌。

愛琴海集團針對近期的上市傳聞，表示會根據目前市場的狀況對未來做判斷，任何可能發展的方向集團都會考慮，但目前尚未明確詳細的上市計劃。

背靠紅星美凱龍，輕資產模式下迅速擴張

愛琴海集團自身定位是一家資產運營管理公司，背靠紅星美凱龍，愛琴海集團依托輕資產模式在全國范圍進行迅速擴張。

實際上，自2012年，愛琴海集團就開始發力輕資產運營，以加快在全國范圍的布局。目前愛琴海購物公園已進入北京、上海、天津、重慶、常州、成都、蘇州、慈溪、昆明、福州、蘭州、唐山、大同等100余個城市，商業管理總面積近1900萬平方米。

愛琴海集團業務模式是以公司“愛琴海”品牌運營的百貨商場產生的租金收入、商戶管理費收入、委托經營收入和商業開辦服務費等。

除配置傳統的國際精品、時尚零售和餐飲美食外，愛琴海商場還增加了婚慶文化、影院、歡唱 KTV、高爾夫訓練、美體休閑、真冰練習場等業態，著力打造全生活 “一站式”購物和“體驗式”消費場所。

據悉，2021年1月，愛琴海集團開年即實現各類資產管理項目的“密集簽約”。在上海、西安、大連、臨邑、輝南等近10個項目都成功簽署了合作協議。

在所簽約的項目中，大大多數項目為愛琴海購物公園及愛琴海城市廣場項目，而大連的兩個項目是集團的全新產品“晶海廣場”。此舉是愛琴海集團繼去年發布全新產品線后，落地以資產運營為核心的差異化、定制化的產品矩陣體系的體現。

疫情下業績受挫，上市或因資金短缺？

2020年受疫情影響，眾多商業地產公司的業績普遍受挫。紅星美凱龍也不例外，據集團2021年1月29日發布的盈利警告公告顯示，預計集團2020年度實現歸屬上市公司股東的凈利潤為17.11億元至19.71億元，同比上年減少25.09億元至27.68億元，同比減少56%至61.8%。

預計2020年度實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為11.5億元至13.07億元，同比上年減少13.07億元至14.64億元，同比減少50%至56%。

圖片來源：紅星美凱龍公告

此外，據公開資料顯示，2019年至2020年上半年，愛琴海集團營收分別為16.05億元和4.61億元，毛利率對應為63.25%和51.85%。

對此紅星美凱龍表示，由于“愛琴海”品牌尚在起步階段，收入占比相對較小，但未來其商管業務會是紅星美凱龍一個重要的盈利增長點。

在業績壓力和資金緊迫的情況下，紅星美凱龍也頻頻發債。就在2021年3月10日，紅星美凱龍成功完成了2021年公司債券（第一期）的發行，規模為30億元人民幣。

值得注意的是，紅星美凱龍除了債券在世界銀行收獲認可外，其37億元的股票定增方案也于2021年3月1日獲得證監會的審核通過，這是其自2018年A股上市以來首次進行股權再融資。

而愛琴海集團在2020年的資本市場顯得較為安靜，未有過融資動態。其自2019年5月，擬發行金額為25.44億元的“招商固收-愛琴海商管（一期）資產支持專項計劃資產支持證券”被上交所終止審核后，集團再未有發債計劃。

車建興持股近8成，拓寬融資平臺

據《每日財報》了解，愛琴海集團由重慶愛琴海購物公園商業管理有限公司（控股72.75%）、關聯方上海獵戶管理咨詢中心（有限合伙，控股24.25%）及海南安越食品有限公司（控股3%）三家股東構成。

實際控制人為紅星美凱龍的創始人兼董事長車建興，持股約78.33%。

圖片來源：企查查

紅星美凱龍由車建興和車建芳兄妹于2007年共同出資組建。其持股55.32%的紅星美凱龍家居集團股份有限公司（簡稱“紅星美凱龍”）先后于2015年6月和2018年1月，分別完成了港股和A股的上市，由此其也成為中國家居零售行業A+H第一股。

如若愛琴海集團真的上市成功的話，車建興將在港股再擁有一個上市平臺，而資本市場的信心則源于對紅星美凱龍基本面的看好。

近期不少中小物業企業也成功上市，但“上市即破發”的現象也頻頻出現。上市并非萬能藥，關鍵在于上市后能否持續保持業績增長才是關鍵。紅星美凱龍作為愛琴海集團背后的靠山，其整體的資質在資本市場還是普遍受到認可的。

部分業內專家表示，商企單獨上市是因為最開始商業綜合體開發運營一體，都是由一家公司完成，隨著專業化的分工趨勢越來越明顯，拆分業務能夠對物業資產的價值提升產生積極作用。

此外拆分后資產管理也能在資本市場上更具有價值，推動了所謂的輕重資產剝離，這種模式在香港資本市場被十分看好。愛琴海集團走向上市的關鍵是集團業務拓展所產生的資金需求。

雖然愛琴海集團上市尚未有定論，但從其集團近幾年的發展來看，上市或也成為其必經之路。對此《每日財報》將持續關注。

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原標題：《疫情下業績受挫，紅星美凱龍旗下愛琴海被傳赴港上市“補血”》

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