估值百億欲上市，分析師打臉：不過是普通房地產中介

2021-03-08 18:34

來源：澎湃新聞·澎湃號·湃客

原創遠奇編譯加美財經

據《商業內幕》報道，房產經紀公司Compass日前提交了招股書準備上市，估值可能超過100億美元。但分析師認為，它宣稱運用的“科技”手段在行業中并不少見，這不過是一家普通的房地產經紀公司。作者：Daniel Geiger ，編譯：遠奇

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住宅類房地產經紀公司Compass遵循了在創業界中老掉牙的成功套路。

它籌集了數億美元資金，其中包括來自軟銀（Softbank）等主要風投機構的資金。它發展迅速，并大肆宣揚其技術平臺已經顛覆了傳統古板的房屋銷售經紀業務。

與之前所有其他尋求高調IPO（首次公開募股）的年輕公司一樣，它也沒有賺到一美元的利潤。

在備受期待的公開募股即將開始之際，Compass公司將作為一塊試金石，測試IPO泡沫市場的界限，以及投資者是否愿意繼續對那些標榜自己為科技公司的企業提供高額溢價。

分析師擔心，Compass的財務表現會讓人將其與另一家由軟銀資助的公司WeWork進行比較。WeWork在2019年的IPO未能順利進行。兩家公司都標榜自己擁有獨特的技術工具、一流的運營，并且具備能獲得利潤豐厚的輔助業務，這些業務將快速增長。不過，盡管兩家公司的收入都有所增加，但它們仍然頑固地處于虧損狀態。（最近幾個月，WeWork提出將再次嘗試上市。）

在幾輪私募融資中，Compass的估值升至約65億美元。該公司雄心勃勃，希望通過IPO使公司的身價大大超過這個數字，其價值將遠遠超過一些分析師認為與之最接近的傳統經紀業務。

戴維森公司研究住宅銷售行業上市公司的高級研究分析師湯姆·懷特說：“也許他們確實有真正的技術，但Compass的技術更多的是屬于現有傳統經紀公司的特質和屬性，而不是一個革命性的新平臺。如果我們討論經紀行業的未來，其他公司擁有的新元素可能比Compass目前擁有的還要多。”

Compass公司拒絕就本文置評。

盡管虧損巨大，但依然野心勃勃

2012年，由前高盛高管羅伯特·里夫金和科技企業家奧里·阿龍創立的Urban Compass公司，在競爭異常激烈的住宅房地產銷售業務上迅速崛起。

在周一提交給美國證券交易委員會的招股書中，Compass表示，從2016年到2020年，其收入從1.87億增加到37億美元，增長了20倍，文件中還計算出其市場份額在2018年和2020年間增長了四倍，達到美國房屋銷售總額的4%。它擁有約1.9萬名經紀人，遠遠超過了競爭對手Corcoran、Douglas Elliman和Sotheby’s等幾十年來主宰著主要城市住宅經紀業務的老品牌。

Compass尚未披露IPO將尋求多大的估值，但大多數觀察人士認為，這將是一個令人瞠目結舌的數字，會很接近穩健型高科技公司的目標，比如以300多億美元上市的Zillow這種不僅僅只是傳統地使用科技來促進業務的經紀公司。

Compass官方網站

房地產科技初創公司的投資者、競爭對手經紀平臺Side的董事會成員克萊利亞·皮特斯說：“當然，以 65億美元的價格IPO將視為一種失敗，他們至少需要100億美元，這個數字雖然不錯，但還不夠好。”

有消息稱，Compass公司將尋求高達200億美元的估值，盡管這一數字無法立即得到證實。

即便是100億美元的市值，也比Realogy等作為競爭對手的經紀公司高出很多。Realogy擁有Corcoran和Sotheby's等品牌，Sotheby's的收入幾乎是Compass的兩倍，市值約為17億美元。

投資者尤其關注的是，Compass的經營支出增加的速度似乎與收入增加的速度一樣快。Compass公司提供數據顯示，2020年虧損2.702億美元，2019年虧損3.88億美元，自2012年成立以來共虧損約11億美元。該公司開辟了一條不確定的盈利道路。

S-1文件中寫道：“我們預計，在可預見的未來，隨著我們繼續投資于業務擴張、研發以及營銷活動，經營虧損和負現金流將繼續存在。”

文件還表示，公司正在創造規模經濟并控制成本，理由是“與2018年相比，2019年的銷售和營銷費用占總收入的比例有所下降。”

房產經紀人拿走了其八成收入

然而，該公司最大的一筆支出似乎無法避免：支付給經紀人的巨額傭金，在2020年總計超過30億美元。

具有諷刺意味的是，觀察人士認為該公司引發了一場爭奪頂級經紀人才的競購戰，這可能更抬高了該公司不得不支付的高額傭金。為了吸引其他大公司的經紀人，Compass給予了更豐厚的分成，允許經紀人保留更大份額的傭金，同時為公司帶來潛在收益。

投行“Keefe， Bruyette & Woods”分析師湯米·格里菲斯說：“2016年，Compass將78%的收入用于支付傭金，到2020年，傭金所占的比重更大，達到了81%。”

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分析師湯米補充說，對于Compass和其他經紀公司來說，在不失去高收入的金牌經紀人進而減少收入的前提下，卻要收回那些利潤豐厚的分成委實艱難。

與此同時，全美近1000億美元的傭金一直在萎縮，因為經紀平臺Redfin等已經開始收取更低的費率，給競爭對手造成了競爭壓力，迫使他們削減自己的費用。

高級研究分析師懷特說：“五到七年前，賣房者支付的平均傭金約為6%。如今，它接近5%。”

Compass一直在吹噓自己的技術，但它的同行也有類似的工具

Compass表示，其技術可以讓經紀人變得更高效，一些潛在投資者可能會認為這是一種增加收入、開始實現盈利的途徑。該公司在S-1報告中說，其經紀人與公司合作的第二年與第一年相比，第二年完成的交易數量增加了19%，房屋銷售速度也提高了21%。

然而，Compass在S-1中對其平臺如何超越競爭對手的描述卻很模糊。

該公司表示，它開發了由人工智能驅動的客戶關系管理軟件，可以為經紀人生成生意線索，并在潛在的賣家和買家進入市場之前鎖定他們。Compass還在文件中表示，該公司開發了一種市場比較分析工具，可以更好地確定房產的最佳定價，并加快交易。該公司補充說，它的平臺簡化了經紀業務和單調乏味的工作，簡化了諸如創建“數字廣告、視頻、展示清單、電子郵件通訊、平面廣告和標牌”等任務。

該公司的許多同行聲稱他們有類似的系統和工具。

拓寬收入來源，但這些可能還不夠

為了拓寬收入來源，Compass透露，預計將從其經手的房地產交易相關的輔助業務中獲得多達數百億美元的收入，如銷售產權保險，安排抵押貸款融資，幫助賣家和買家支付房屋裝修，從而提升房產價值。例如，去年，Compass以未披露的價格收購了產權和托管公司Modus。

與住宅經紀業務一樣，這些領域也充斥著競爭對手，連Compass內部的經紀人都表示，他們在尋求類似的多元化。

投行分析師湯米·格里菲斯說：“他們不是唯一做這些事情的人，競爭非常激烈。”

Compass在文件中承認，到目前為止，它為發展這些業務線所做的努力對其利潤來說“并不重要”。

該文件稱：“盡管在2020年，這些服務帶來的收入并不明顯，但我們預計，隨著我們擴大現有服務，并在我們的平臺上增加新的相關服務，這些服務帶來的收入將隨著時間的推移而增長。”

SPACs泡沫可能正在平息

近幾個月來，IPO市場的火爆足以讓所有尋求在公開市場獲得高估值的公司產生樂觀情緒。例如，短期租賃網站Airbnb、云數據公司Snowflake和送餐服務Doordash不僅進行了轟動一時的IPO，而且隨后的交易使它們的價值進一步飆升。

專家表示，有跡象表明，這種泡沫可能正在消退。

研究和跟蹤公開證券的佛羅里達大學金融學教授杰伊·里特指出，通過特殊目的收購公司（SPACs）上市的股票已經開始降溫。里特計算出的189只在1月和2月上市的SPAC股票，在第一天的交易中平均上漲了6%。他說，在本月開始交易的15家SPAC中，升值幅度已大幅降至0.6%。

他還指出，最近的IPO公司，比如奧斯卡健康（Oscar Health），在交易后還出現了下跌。