2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領(lǐng)軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展之道。

金地集團(tuán)董事長凌克

疫情和“三道紅線”新規(guī)雙重壓力之下，房企們步入新的賽道，戰(zhàn)略開始分化，有人收縮陣地縮減規(guī)模，有人賣股權(quán)降負(fù)債；亦有房企在此復(fù)雜的市場環(huán)境之下，擴(kuò)充土地儲備，提高市場占有率，實現(xiàn)超預(yù)期的增長。

近日，金地集團(tuán)（600383.SH）董事長凌克接受澎湃新聞（www.kxwhcb.com）記者專訪，分享了對當(dāng)下熱點問題的看法，并金地集團(tuán)戰(zhàn)略進(jìn)行解讀。

疫情影響了許多企業(yè)的發(fā)展，凌克介紹，疫情期間，公司抓住窗口期，儲備了總量豐富又質(zhì)地優(yōu)良的土地，為公司持續(xù)發(fā)展提供有效的資源保障。同時根據(jù)不同城市的市場變化，靈活調(diào)度供貨，抓住市場回暖的機(jī)遇，在2020年實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績。

對于新形勢下的公司戰(zhàn)略布局方向，凌克認(rèn)為，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還會繼續(xù)，上一個階段的城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，下一個階段的城鎮(zhèn)化將是城市內(nèi)不同層級的人口遷移和不同城市之間人口的轉(zhuǎn)移，比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城和縣城人口進(jìn)市，即城市發(fā)展分化。

凌克稱，這是由產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源稟賦、地方政府執(zhí)政能力和效率等多因素產(chǎn)生，已經(jīng)對城市發(fā)展產(chǎn)生影響，未來影響會更加顯著。金地集團(tuán)加密已進(jìn)入城市的投資，提高市占率，不會過度下沉，為下沉而下沉。

房地產(chǎn)進(jìn)入一個新的發(fā)展階段，對企業(yè)的綜合要求更高，凌克介紹，公司的產(chǎn)業(yè)覆蓋了體育、教育、大健康、科創(chuàng)園、智造園、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等領(lǐng)域。截至2021年1月，金地已在全球15座城市布局了31個產(chǎn)業(yè)項目，管理面積超過300萬平米。

以下為澎湃新聞記者對凌克的采訪實錄：

澎湃新聞：疫情期間，公司采取了哪些應(yīng)對措施？

凌克：面對新冠肺炎疫情的沖擊及嚴(yán)峻復(fù)雜的市場環(huán)境，公司及時推出線上售樓處，在疫情環(huán)境中助力銷售，同時根據(jù)不同城市的市場變化，靈活調(diào)度供貨，抓住市場回暖的機(jī)遇，在2020年實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績。

（1）加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)：針對疫情引發(fā)的新居住需求變化，公司產(chǎn)品研發(fā)推出"金地健康家"標(biāo)準(zhǔn)，提供從社區(qū)及居室的全套產(chǎn)品解決方案。

（2）提高土地投資拓展質(zhì)量：堅持對宏觀經(jīng)濟(jì)和市場狀況持續(xù)監(jiān)測分析，準(zhǔn)確把握投資周期，運用多種投資方式，提高投資質(zhì)量。疫情期間，抓住窗口期，儲備了總量豐富又質(zhì)地優(yōu)良的土地，為公司持續(xù)發(fā)展提供有效的資源保障。

（3）提高綜合服務(wù)管理水平：通過信息化、智能化手段加強(qiáng)疫情防控，提高綜合服務(wù)管理水平。通過人臉識別、體溫監(jiān)測、巡邏機(jī)器人等科技手段，助力社區(qū)居民防疫，得到社會各界廣泛贊譽。

今年的疫情給我們的工程、營銷等工作帶來了巨大的挑戰(zhàn)。在保障員工安全的前提下，公司今年克服種種困難推動在建項目有序復(fù)工，供貨保障工作表現(xiàn)出色；我們還以互聯(lián)網(wǎng)工具為平臺，與客戶建立直接聯(lián)系，加強(qiáng)自銷團(tuán)隊的銷售力，打造了新模式下的銷售組織形式。這些都為我們的業(yè)績實現(xiàn)提供了有力保障。

澎湃新聞：“三道紅線”規(guī)則之下，公司有何應(yīng)對措施，取得了哪些成效？

凌克：2020年，銀行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)為地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的“三條紅線”政策出爐后，金地公司穩(wěn)居"三條紅線"綠檔，各項財務(wù)指標(biāo)均處于安全線以上。

過去多年來，金地公司一直恪守財務(wù)安全底線，嚴(yán)格控制有息負(fù)債，主要采取的措施包括：

（1）金地公司始終堅持平衡發(fā)展觀，在追求公司業(yè)績較好發(fā)展的同時，不過分推高財務(wù)杠桿。

（2）負(fù)債率控制始終是金地公司內(nèi)部管理的重點之一，在過去的10多年中，金地公司的凈負(fù)債率平均在50%左右，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率也未超過70%。

（3）控制有息負(fù)債的同時還要保障公司的正常發(fā)展，就要求管理好經(jīng)營、投資和融資三個方面的資金流動，運營要做到精細(xì)化和精確化，投資要高質(zhì)量和守紀(jì)律，融資要匹配經(jīng)營需求和控制融資成本。

（4）隨著規(guī)模的增長，業(yè)務(wù)的多元化，公司的現(xiàn)金流越來越多樣和復(fù)雜，對管理工作的及時性和準(zhǔn)確性也提出了更高的要求，這就需要更多依靠數(shù)字化和信息化的手段，搭建預(yù)測模型，加強(qiáng)信息化系統(tǒng)建設(shè)。

（5）總的來說，金地公司將會繼續(xù)按照三條紅線的標(biāo)準(zhǔn)，安排好融資計劃，確保負(fù)債增長不超過資產(chǎn)的增長，同時加強(qiáng)開發(fā)提效，更多依靠經(jīng)營現(xiàn)金流實現(xiàn)發(fā)展。

澎湃新聞：房企們紛紛涉足長租、科技、產(chǎn)業(yè)園等新業(yè)務(wù)，公司如何看到房企轉(zhuǎn)型，有看好或者想要涉足的新業(yè)務(wù)嗎？

凌克：金地已經(jīng)積極布局了體育、教育、大健康、科創(chuàng)園、智造園、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等領(lǐng)域。

在養(yǎng)老方面，目前我們已經(jīng)布局了全國5個城市（上海、深圳、南京、天津、西安），針對不同年齡段、不同健康狀況的長者提供社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的不同解決方案。

未來我們將持續(xù)擴(kuò)大布局全國主要城市，將養(yǎng)老床位數(shù)量做到一定體量（2022年2000張），CCRC持續(xù)照料社區(qū)重點布局。同時堅持養(yǎng)老與醫(yī)療的結(jié)合，頤養(yǎng)結(jié)合。

在醫(yī)療方面，目前我們深圳項目已經(jīng)落地，上海8號橋項目也在籌備中。未來我們的目標(biāo)是通過線上線下，社區(qū)醫(yī)療和遠(yuǎn)程診療等方式做好社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，同時在做好基礎(chǔ)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)之外，也會嘗試做康復(fù)、婦幼兒科、腫瘤等特色專科醫(yī)院，形成有層級的醫(yī)療產(chǎn)品服務(wù)。

在教育方面：我們以K12民辦雙語國際化學(xué)校為主體，以國際學(xué)校為引擎，以金地互聯(lián)網(wǎng)教育創(chuàng)新中心、幼教托育教育、社區(qū)教育為助推器，整合中國科學(xué)院、中國科學(xué)院大學(xué)、中國教育科學(xué)研究院、英美TOP30強(qiáng)的K12名校等國內(nèi)外頂級教育品牌和資源，繪就金地教育的戰(zhàn)略發(fā)展路線圖。目前，金地教育已經(jīng)全面布局北京、深圳、南京、杭州、重慶、武漢、義烏等重點城市。

在體育方面，金地從1996年開始布局體育產(chǎn)業(yè)，2010年成立弘金地，深耕網(wǎng)球運動10年形成賽事、球員、場館、科技的全產(chǎn)業(yè)鏈，賽事上從深圳公開賽到WTA年終總決賽十年運營權(quán)；球員上搭建了從頂級球星到弘小苗的梯隊；場館上從單一社區(qū)配套網(wǎng)球場發(fā)展至全國14家直營俱樂部及綜合運動空間，所運營的南京體育公園獲得國家體育產(chǎn)業(yè)示范項目，坪山體育綜合體獲得廣東省體育產(chǎn)業(yè)示范項目；科技上自主研發(fā)智能網(wǎng)球場軟硬件系統(tǒng)，實現(xiàn)球場無人化管理。

未來金地將進(jìn)一步做強(qiáng)網(wǎng)球運動，在全國開展"1010"計劃，（即用10年時間在10個城市培育出世界Top10的網(wǎng)球運動員），拓展運營網(wǎng)球場數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)；積極拓展冰雪、攀巖、帆船等賽事，與網(wǎng)球賽事一起打造全天候賽事體系；豐富場館和俱樂部運營，提供多元化的運動健康服務(wù)。

在產(chǎn)業(yè)方面，截至2021年1月，金地已在全球15座城市布局了31個產(chǎn)業(yè)項目，管理面積超過300萬平米。在國內(nèi)，我們已經(jīng)實現(xiàn)全國化布局，在華東、東北、華北、華南和中西部核心城市都有項目落地。產(chǎn)業(yè)的招商成果豐碩，以深圳威新軟件科技園為例，該園區(qū)吸引了英特爾、英偉達(dá)、亞馬遜、大疆、松下等50余家優(yōu)質(zhì)高科技企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，世界500強(qiáng)、上市公司等同類型的企業(yè)租賃面積超70%。

金地園區(qū)的建設(shè)招商運營與城市發(fā)展息息相關(guān)，所以我們各園區(qū)的發(fā)展也得到了各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，接待了逾1000批次的中央及各省市領(lǐng)導(dǎo)參觀考察，習(xí)近平總書記和李強(qiáng)書記都給予了我們高度評價。在行業(yè)內(nèi)，金地威新綜合實力得到了業(yè)界認(rèn)可，2020年公司入選克而瑞、億翰智庫、中國指數(shù)研究院三家權(quán)威產(chǎn)業(yè)研究機(jī)構(gòu)排行榜TOP10。

未來，金地將繼續(xù)精研行業(yè)、精準(zhǔn)定位，聚焦人工智能、生命科學(xué)等高科技產(chǎn)業(yè)方向，加快全球孵化器運營和專業(yè)方向主題園區(qū)開發(fā)建設(shè)運營，形成投資、孵化、加速、園區(qū)建設(shè)運營一體化的協(xié)同發(fā)展模式，這就是金地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)。

澎湃新聞：2021年公司的戰(zhàn)略布局方向，最看好的區(qū)域和城市，原因是什么？

凌克：金地公司一直認(rèn)為，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還會繼續(xù)，上一個階段的城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，下一個階段的城鎮(zhèn)化將是城市內(nèi)不同層級的人口遷移和不同城市之間人口的轉(zhuǎn)移，比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城和縣城人口進(jìn)市，即城市發(fā)展分化。這是由產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源稟賦、地方政府執(zhí)政能力和效率等多因素產(chǎn)生，已經(jīng)對城市發(fā)展產(chǎn)生影響，未來影響會更加顯著。

（1）會帶來城市群和都市圈的發(fā)展，這是對布局下沉有啟示和深遠(yuǎn)影響的。比如長三角和珠三角已經(jīng)形成一定規(guī)模的城市群，這兩個城市群里的三四線城市與核心一二線城市的互動、人口交流、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力和機(jī)會更大，房地產(chǎn)發(fā)展空間也會更大。

（2）核心一二線的產(chǎn)業(yè)門檻更高，溢出效應(yīng)更明顯，在這種趨勢下，通過產(chǎn)業(yè)等新業(yè)務(wù)和這些城市群的三四線城市勾地機(jī)會也比一二線更大，獲取規(guī)模性土地的可能性也更多。

（3）內(nèi)地也會形成幾個大都市圈，比如武漢、成渝、鄭州等，目前只是雛形，目前還沒有明顯的反哺周邊城市和產(chǎn)業(yè)溢出，但是未來有機(jī)會形成，這些城市周邊有下沉的機(jī)會，但要看時機(jī)和地價的合理水平。

（4）當(dāng)然分化下下沉市場也有風(fēng)險，比如某些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱、人口外流明顯的內(nèi)地和東北三四線，風(fēng)險大于機(jī)會，一方面人口和產(chǎn)業(yè)受到三大都市圈的吸收，另一方面也受到本省省會的吸納。

（5）不過，中國幅員遼闊，人口眾多，重要交通節(jié)點、自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較雄厚、人口體量大的三線城市，也是成為重要的節(jié)點性城市，具備量和價的發(fā)展空間，既不在三大城市群，也不屬于內(nèi)地某個核心都市圈，比如徐州、臨沂等，也是可以研究和下沉布局的。下沉的過程中，一是風(fēng)險和機(jī)遇并存，二是需要結(jié)合和迎合當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展訴求，三是充分利用下沉城市的合作資源。

不過，金地總體還是以一二線布局為主，目前已經(jīng)進(jìn)入71個城市，后續(xù)將是深耕和廣拓結(jié)合，加密已進(jìn)入城市的投資，提高市占率，不會過度下沉，為下沉而下沉。