2020年，中國房地產行業在經歷新冠疫情后依然創出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場的發展之道。

疫情和“三道紅線”新規雙重壓力之下，房企步入新的賽道，戰略開始分化，有人收縮陣地縮減規模，有人賣股權降負債；亦有房企在此復雜的市場環境之下，擴充土地儲備，提高市場占有率，實現超預期的增長。

近日，旭輝控股集團（00884.HK）董事局主席林中接受澎湃新聞（www.kxwhcb.com）記者專訪，對外界關注的戰略合作模式、新形勢下地產行業的發展，及資本市場“新寵”物業背后的發展邏輯進行解讀。

旭輝控股集團董事長林中

林中認為，未來地產行業將步入新的長周期，地產企業將從過去的高速增長邁向低速增長。在這個階段，行業會開始大浪淘沙，馬太效應越來越明顯。未來的行業競爭將呈現四個特點：高門檻、低利潤、高風險、低容錯。

過去的2020年，旭輝集團完成全年2300億元的目標，同比增加15%。在規模擴張的道路上，旭輝集團另辟蹊徑，與一些深耕區域的本地房企合作，如今年1月公布的彰泰集團，也有與擁有文化體育IP的華熙集團的合作。

對此戰略，林中向澎湃新聞闡釋其中的道理，合作對旭輝來說是一種戰略選擇，通過合作，可以共生進步。旭輝與恒基剛開始合作的時候，旭輝還是一家小企業，公司從恒基這樣優秀的港資伙伴身上看到了先進的樣子，下決心要不斷提升自身能力，完善企業治理。

談及股價資本市場的“新寵”物業股，林中表示，物業板塊已然演變成了新的現代服務業，未來還可能變成智慧生活、智慧社區的服務商。很多大的物業公司都可以做成“平臺+生態”的生意模式，這個行業有很大的想象空間。

以下為澎湃新聞記者對林中的采訪實錄：

澎湃新聞：怎么看待近期地產調控對行業和公司的影響？

林中：未來地產行業將步入新的長周期，地產企業將從過去的高速增長邁向低速增長。在這個階段，行業會開始大浪淘沙，馬太效應越來越明顯。未來的行業競爭將呈現四個特點：高門檻、低利潤、高風險、低容錯。

與此同時，行業的增長方式也會發生變化，將從過去依靠財務杠桿驅動增長的模式向穩定均衡高質量增長的模式轉變。因此，地產企業將更加重視經營質量和精細化管理，這樣才能贏得未來的主動權。

我相信未來行業內會有很多圍繞地產生態平臺形成的東西，例如地產科技等。如果一個企業不能推動數字化轉型，未來一兩年后沒有問題，三五年后就有大問題，十年后就會碰到生存問題。

澎湃新聞：近期，旭輝集團與華熙集團進行了戰略合作，此前不久旭輝又與彰泰集團進行了戰略合作，公司頻繁戰略合作背后的考慮是什么？

林中：合作對旭輝來說是一種戰略選擇，通過合作，旭輝可以與很多優秀企業共生進步。在旭輝的發展歷程中，從合作伙伴身上學到了很多寶貴的經驗，這些都是助力旭輝成長的財富。我們與恒基剛開始合作的時候，旭輝還是一家小企業，我們從恒基這樣優秀的港資伙伴身上看到了先進的樣子，下決心要不斷提升自身能力，完善企業治理。

與山東銀盛泰集團的合作對旭輝來說，開創了與地方龍頭企業強強聯手，深耕省域市場的新模式。過去三年，合作平臺公司發展喜人，從2018年剛開始合作時年銷售不到百億，發展到2020年年銷售達到265億元，布局山東16座城市。三年的合作之旅，對于雙方來說，都是發展與成長，實現了“共生式合作”。

彰泰是廣西的區域龍頭，在廣西市場享有很高的市場占有率和非常好的客戶口碑。我去桂林市場考察，他們跟我說，每10個桂林人，就有2個彰泰業主，這是了不起的品牌影響力。旭輝能跟彰泰達成合作，雙方對于產品和服務都是高度重視，我相信雙方理念相投、強強聯合，我們一定能在廣西贏得客戶、贏得市場。

跟華熙的合作對旭輝來說，意義深遠。五棵松是京城重要的文化體育地標，見證了2008年奧運會，也肩負著2022年冬奧會的重大使命，華熙集團更是民營企業多元化經營的翹楚。這次合作是雙方“共生式合作”的開端。

在十多年的發展歷程中，五棵松團隊積累了極為豐富的文體項目運營經驗。我相信，華熙強大的文化體育IP與旭輝在全國核心城市群、都市圈的完善布局相結合，一定能共同開發、運營更多的城市地標性文體商業項目，在全民健身的大潮中，為更多城市帶去美好的文體、商業生活。與此同時，旭輝的商業運營能力也將得到進一步提升，經營性多元化業務收入進一步增長，助力旭輝的評級展望。

澎湃新聞：像餐廳做透明廚房一樣，旭輝的透明工廠過去一年在全國落地了40座，旭輝為什么要做透明工廠，成效如何？

（旭輝的“透明工廠”指施工工地常態化開放，在項目建造全階段、全流程“透明”。）

林中：旭輝做透明工廠的初衷很單純，就是為了贏得客戶對于旭輝的信任。中國的房子基本都是預售制，很多客戶花了半輩子積蓄買房子，卻不能真正看到自己家未來的樣子。我們看到，好多客戶因為不放心，買完房子后要反復去工地張望甚至翻墻進入工地，希望一探究竟。那為什么不主動向客戶展示房子生長的樣子呢？客戶給自己家的房子當監工，肯定是非常認真的，這還能倒逼我們工程質量的提升。

在透明工廠前期，我們進行了局部試點，發現效果特別好。客戶看完旭輝的房子和周圍其他公司的房子后，覺得我們更開放、透明，也更愿意選擇我們的產品。隨后，我們開始在全集團推廣，雖然這意味著旭輝的工程師們要付出很多額外的努力，但區域的積極性依然很高。所以第一年全面推廣，我們就落了40座。

我一直覺得，好的房子一定是以“人”為出發點的，客戶有需求，我們就要想辦法滿足。透明工廠帶給客戶的是房屋建造全過程的信任感，而這背后則是旭輝“以客戶為中心”的追求。

澎湃新聞：最近兩年資本市場很鐘愛物業股，物業公司的空間在哪里，旭輝物業板塊的優勢有哪些？

林中：即將到來的5G時代給了物業板塊很多機會，目前物業板塊已然演變成了新的現代服務業，未來還可能會變成智慧生活、智慧社區的服務商。所以，很多大的物業公司都可以做成“平臺+生態”的生意模式，因此這個行業有很大的想象空間。

拿我們的旭輝永升服務舉例，定位就是智慧城市服務，因此我們的服務場景不僅僅是住宅，還有商業、園區、學校等等，這需要多元化的服務能力。上市這兩年多時間里，大家都看到了永升的規模不斷變大，其實在做大規模的同時，我們也在不斷完善各個領域的多元化服務能力，完善數字化運營的能力。

做大做強的旭輝永升服務已經逐步構建起自身的核心競爭力：第一，旭輝永升服務擁有一支高學歷管理團隊、未來能轉型做智慧社區運營的人才；第二，旭輝作為物業板塊大股東，未來每年都能提供1500萬-2000萬平方米的管理面積；第三，永升的發展并不依賴于旭輝，永升是十分市場化的，旭輝地產與物業關聯交易占比僅19%，遠低于行業平均值30%；第四，旭輝永升服務戰略清晰、執行力強，未來有希望邁進第一梯隊，成為行業頭部企業。這些都是資本市場非常看好我們的原因。