2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項(xiàng)新高。

那么，在堅(jiān)持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實(shí)背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨(dú)家約訪多位中國(guó)領(lǐng)軍級(jí)別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展之道。

金科股份董事長(zhǎng)周達(dá)

從企業(yè)融資“三道紅線”到住房貸款集中度的管理，國(guó)家房地產(chǎn)金融調(diào)控日趨嚴(yán)格。

近日，金科股份（000656.SZ）新上任的董事長(zhǎng)周達(dá)在接受澎湃新聞（www.kxwhcb.com)采訪時(shí)表示，“三道紅線影響的不是融資規(guī)模，而是金融機(jī)構(gòu)的資金支持方向。一旦觸達(dá)紅線，金融機(jī)構(gòu)可能就會(huì)擔(dān)心借貸意愿，更多的是認(rèn)可度的問題和方向問題，是判斷企業(yè)是否穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)。”

在談及金科股份在面對(duì)“三道紅線”作出的應(yīng)對(duì)措施和取得的成效時(shí)，周達(dá)稱，金科股份在控制有息負(fù)債杠桿水平；以現(xiàn)金和凈利潤(rùn)為核心，不斷提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)效；保證高質(zhì)量的回款。以2020年金科股份全年銷售回款為例，全年回款約2011億元，同比增長(zhǎng)25%，回款率達(dá)90%，創(chuàng)三年新高。

在拿地方面，金科股份與戰(zhàn)略合作方合作，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)拿地方式，提高收并購、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及產(chǎn)業(yè)拿地等多元化拿地方式占比。在融資結(jié)構(gòu)上，持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加大銀行開發(fā)貸款、信用債等低成本融資的額度和占比，主動(dòng)控制、壓降實(shí)際使用期限短、成本高的非銀行金融機(jī)構(gòu)融資占比。

在一系列的措施下，截至2020年末，金科股份的凈負(fù)債率下降近50個(gè)百分點(diǎn)至71.84%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.99%；公司期末貨幣資金超435億元，可有效覆蓋短期負(fù)債，現(xiàn)金短債比為1.39，公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

“2020年，新冠疫情對(duì)全球政治經(jīng)濟(jì)格局影響巨大而深遠(yuǎn)，全球經(jīng)濟(jì)全面承壓。但中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性極強(qiáng)，GDP首破百萬億大關(guān)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遠(yuǎn)超預(yù)期。在此期間，房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮了穩(wěn)定器、壓艙石的作用，全年投資增速達(dá)7%，商品房銷售面積再創(chuàng)新高?！敝苓_(dá)認(rèn)為，在“房住不炒、租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調(diào)下，市場(chǎng)預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定，區(qū)域分化仍將延續(xù)，核心城市仍將好于大部分三四線城市。

以下為澎湃新聞?dòng)浾邔?duì)周達(dá)的專訪實(shí)錄：

澎湃新聞：對(duì)2021年樓市的看法？

周達(dá)：2020年，新冠疫情對(duì)全球政治經(jīng)濟(jì)格局影響巨大而深遠(yuǎn)，世界大變局演變加速，動(dòng)蕩源和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)顯著增多，全球經(jīng)濟(jì)全面承壓。但我國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性極強(qiáng)，GDP首破百萬億大關(guān)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遠(yuǎn)超預(yù)期。在此期間，房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮了穩(wěn)定器、壓艙石的作用，全年投資增速達(dá)7%，商品房銷售面積再創(chuàng)新高。

2021年，隨著疫情逐步好轉(zhuǎn)，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也將全面向好。在“房住不炒、租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調(diào)下，市場(chǎng)預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定，區(qū)域分化仍將延續(xù)，核心城市仍將好于大部分三四線城市。

澎湃新聞：疫情期間，公司采取了哪些應(yīng)對(duì)措施？

周達(dá)：2020年初，新冠疫情對(duì)企業(yè)的影響是全方位的。疫情發(fā)生以來，金科一手抓防疫、一手抓復(fù)工生產(chǎn)?？挂叻矫娉尚э@著：全集團(tuán)范圍未出現(xiàn)一起確診病例；疫情期間物業(yè)全員在崗，為全國(guó)220多座城市、近800個(gè)社區(qū)、600萬業(yè)主的安全健康保駕護(hù)航；成立志愿服務(wù)隊(duì)，13名金科員工馳援武漢火神山醫(yī)院，參與現(xiàn)場(chǎng)消殺、后勤保障、衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)等工作，助力打贏新冠疫情阻擊戰(zhàn)，隊(duì)員高勇被黨中央、國(guó)務(wù)院、中央軍委評(píng)為 “全國(guó)抗擊新冠肺炎疫情先進(jìn)個(gè)人”；公司也在第一時(shí)間捐贈(zèng)現(xiàn)金、物資14次，開展公益行動(dòng)9次，累計(jì)捐贈(zèng)款物1350萬元。

生產(chǎn)方面，金科采取了一系列措施保障有序復(fù)工、做好生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。如持續(xù)打造“金科美好+”官方在線購房平臺(tái)和數(shù)字案場(chǎng)銷售管理平臺(tái)，有效應(yīng)對(duì)疫情沖擊，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額2233億元，同比增長(zhǎng)20%，全口徑銷售金額排名位列全國(guó)第16位（較去年上升1位），操盤面積位列第9位；同時(shí)積極修煉內(nèi)功，切實(shí)提高精細(xì)化管理，強(qiáng)抓回款、搶抓融資，全年實(shí)現(xiàn)銷售回款率達(dá)90%，融資規(guī)模再創(chuàng)新高。

澎湃新聞：房企紛紛涉足長(zhǎng)租、科技、產(chǎn)業(yè)園等新業(yè)務(wù)，公司如何看待房企轉(zhuǎn)型，有看好或者想要涉足的新業(yè)務(wù)嗎？另外，2021年公司的戰(zhàn)略布局方向，最看好的區(qū)域和城市，原因是什么？

周達(dá)：未來5年地產(chǎn)市場(chǎng)將在總量保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)按年微升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2030年至少達(dá)到18萬億元的市場(chǎng)規(guī)模；但規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)會(huì)向差異化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變，比拼增速的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束；數(shù)字化在房企價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)滲透，卓越的地產(chǎn)企業(yè)只有捕捉不同階段市場(chǎng)需求、不斷進(jìn)行多元化產(chǎn)品組合，拓展創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，才能獲得穿透市場(chǎng)周期、實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力。

2020年底，金科正式對(duì)外發(fā)布未來五年“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，擴(kuò)大價(jià)值提供范圍，提供高品質(zhì)、多元化的美好生活產(chǎn)品與服務(wù)；同時(shí)向產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行投資布局，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈的雙向賦能，形成生態(tài)協(xié)同的發(fā)展新格局。

新戰(zhàn)略的關(guān)鍵是實(shí)施“兩轉(zhuǎn)變、兩升級(jí)”：由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，由常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)模式轉(zhuǎn)變；由單賽道為主向多賽道協(xié)同發(fā)展升級(jí)，由傳統(tǒng)地產(chǎn)向數(shù)智地產(chǎn)及現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

具體來看，金科股份將繼續(xù)以發(fā)展民生地產(chǎn)為主體，民生地產(chǎn)與精品住宅相互促進(jìn)的“雙模驅(qū)動(dòng)、創(chuàng)新發(fā)展”模式，在“周轉(zhuǎn)效率型”與“品質(zhì)利潤(rùn)型”之間形成新的著力點(diǎn)和平衡點(diǎn)，計(jì)劃到2025年“品質(zhì)利潤(rùn)型”產(chǎn)品銷售收入占比達(dá)到30%，并推動(dòng)創(chuàng)新型業(yè)務(wù)發(fā)展如代建業(yè)務(wù)、城市更新業(yè)務(wù)，挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

智慧服務(wù)方面，2020年11月，金科智慧服務(wù)已正式在港交所上市，成為西部年內(nèi)最大一筆IPO，截至2月9日收盤，總市值已超過500億港元。未來將繼續(xù)打造以客戶為中心、全國(guó)領(lǐng)先的智慧生活服務(wù)商，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模高速增長(zhǎng)。同時(shí)加大布局以大產(chǎn)業(yè)、大健康、大消費(fèi)為主的“地產(chǎn)+”多元化賽道，進(jìn)一步提升公司的盈利能力和永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

在產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈的打造上，金科將圍繞地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合要素資源，適度投資新賽道，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈雙向賦能，拓展未來發(fā)展空間。

2021年公司經(jīng)營(yíng)的工作方針是：堅(jiān)決貫徹“四位一體，生態(tài)協(xié)同”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，全面推進(jìn)新戰(zhàn)略和重大改革執(zhí)行落地，重點(diǎn)聚焦投資力、產(chǎn)品力、服務(wù)力三大核心競(jìng)爭(zhēng)力建設(shè)，創(chuàng)新力、運(yùn)營(yíng)力、銷售力、人才力和資源整合能力五大關(guān)鍵能力提升，為公司實(shí)施第三個(gè)五年計(jì)劃謀新局、開新篇。

城市布局上，公司將繼續(xù)圍繞“三圈一帶”“八大城市群”全國(guó)化布局和深耕發(fā)展，截至目前已布局國(guó)內(nèi)100多座具備發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)城市，有效應(yīng)對(duì)區(qū)域輪動(dòng)，不斷提高政策研判的有效性和提升捕捉拿地窗口的能力。

澎湃新聞：“三道紅線”規(guī)則之下，公司有何應(yīng)對(duì)措施，取得了哪些成效。

周達(dá)：三道紅線影響的不是融資規(guī)模，而是金融機(jī)構(gòu)的資金支持方向。一旦觸達(dá)紅線，金融機(jī)構(gòu)可能就會(huì)擔(dān)心借貸意愿，更多是認(rèn)可度的問題和方向問題，是判斷企業(yè)是否穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)。一直以來，金科在保持規(guī)模利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，也在持續(xù)推進(jìn)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，推動(dòng)公司高質(zhì)量健康發(fā)展。

具體措施如下：控制有息負(fù)債杠桿水平；以現(xiàn)金流和凈利潤(rùn)為核心，不斷提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)效；保證高質(zhì)量回款。如2020年全年度銷售回款約2011億元，同比增長(zhǎng)25%，回款率達(dá)90%，創(chuàng)三年新高；積極與戰(zhàn)略合作方合作，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)拿地方式，提高收并購、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及產(chǎn)業(yè)拿地等多元化拿地方式占比；持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。加大銀行開發(fā)貸款、信用債等低成本融資的額度和占比，主動(dòng)控制、壓降實(shí)際使用期限短、成本高的非銀行金融機(jī)構(gòu)融資占比；做好政策的研判與應(yīng)對(duì)。在一系列措施下，截至2020年末，金科股份凈負(fù)債率下降近50個(gè)百分點(diǎn)至71.84%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.99%；期末貨幣資金超435億元，可有效覆蓋短期負(fù)債，現(xiàn)金短債比為1.39。