人口老齡化這一問(wèn)題近幾年逐漸浮出水面，日益成為受到關(guān)注的一大社會(huì)問(wèn)題。在現(xiàn)代化因素的影響下，傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”的功能越來(lái)越弱化，單純的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老已經(jīng)不能滿足廣大老年人多方面的養(yǎng)老需求。隨著中國(guó)老齡化趨勢(shì)加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始成為眾多企業(yè)眼中的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，而其中作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“載體”的養(yǎng)老住宅這一環(huán)節(jié)則成為了眾多投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，中國(guó)養(yǎng)老住宅市場(chǎng)正處于加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

當(dāng)下，中國(guó)老年人的消費(fèi)觀念出現(xiàn)了從“生存型”向“小康型”轉(zhuǎn)變的勢(shì)頭。高端養(yǎng)老住宅、老年公寓、老年療養(yǎng)、老年金融等項(xiàng)目層出不窮。但是，就總體情況來(lái)看，目前我國(guó)老年消費(fèi)市場(chǎng)的開發(fā)和規(guī)范仍處于初級(jí)階段。在市場(chǎng)快速發(fā)展的背景下，各種陷阱和騙局不斷出現(xiàn)，盯上老年人的口袋。現(xiàn)如今，養(yǎng)老市場(chǎng)方興未艾，打著“高收益”旗號(hào)的詐騙陷阱接踵而至。“免費(fèi)住養(yǎng)老院還能拿利息”“三年就能賺回本金”“辦會(huì)員卡就能到處吃喝玩樂”等言過(guò)其實(shí)的宣傳語(yǔ)不勝枚舉。在熱情而執(zhí)著的“咨詢專員”反復(fù)洗腦下，這些所謂“高收益”的投資陷阱讓不少老人防不勝防。數(shù)據(jù)顯示，65歲以上獨(dú)居老人最容易上當(dāng)受騙，詐騙的主要形式為騙存騙貸、銷售各類所謂高收益的老年公寓以及相關(guān)虛假金融產(chǎn)品等。

當(dāng)然，不僅僅是中國(guó)，世界各國(guó)都面臨老齡化問(wèn)題。不同的養(yǎng)老模式與國(guó)家的歷史、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)民對(duì)于家庭的傳統(tǒng)觀念衍生出不同的服務(wù)模式。海外的養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)行多年，也遇到了種種挑戰(zhàn)。中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式可以借鑒海外市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程，并配合本地的文化傳統(tǒng)和實(shí)際需求來(lái)發(fā)展，讓體系日趨完善。

美國(guó)： 市場(chǎng)開發(fā)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)系統(tǒng)

在美國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一類房屋，也不是一種收費(fèi)模式，它是一個(gè)完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)投資基金（REITs）和私募基金共同構(gòu)建。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商通常是由其他類型的開發(fā)商演化而來(lái)，他們根據(jù)運(yùn)營(yíng)商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，然后按事先約定的價(jià)格賣給運(yùn)營(yíng)商或投資商。在這一過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)商或投資商以擔(dān)保等形式為開發(fā)商提供一定程度的融資便利和財(cái)務(wù)安排。當(dāng)然，也有不少運(yùn)營(yíng)商自己充當(dāng)開發(fā)商，或與開發(fā)商組建合資公司來(lái)共同開發(fā)項(xiàng)目。此外，由于開發(fā)環(huán)節(jié)并非養(yǎng)老地產(chǎn)的核心環(huán)節(jié)，所以多數(shù)運(yùn)營(yíng)商和投資商都會(huì)謹(jǐn)慎控制開發(fā)環(huán)節(jié)的資金占用，從而出現(xiàn)了開發(fā)業(yè)務(wù)外包的趨勢(shì)。

一是“養(yǎng)老金＋地產(chǎn)”：美國(guó)普遍采用“養(yǎng)老金+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，即將保險(xiǎn)、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合在一起。首先，養(yǎng)老金的支付來(lái)源是整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的關(guān)鍵。美國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老金計(jì)劃分為三大板塊，分別為政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃、雇主養(yǎng)老金計(jì)劃和個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃。這一養(yǎng)老金計(jì)劃為美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)建了一個(gè)金融體系。美國(guó)采用“養(yǎng)老金+地產(chǎn)”的開發(fā)模式，是將地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式結(jié)合在一起。保險(xiǎn)行業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)，買斷其居住權(quán)，采取酒店式管理，以收取會(huì)員管理費(fèi)用的收益模式進(jìn)行投資回籠，同時(shí)為公司吸收養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶。

二是整體性的金融生態(tài)系統(tǒng)：在美國(guó)，主要由三類投資商（即房地產(chǎn)投資基金“REITs”、私募基金和非營(yíng)利性組織）組成了一個(gè)完善的養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)系統(tǒng)。其中，REITs作為上市公司更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長(zhǎng)期持有；而私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣；至于非營(yíng)利性組織，主要利用捐贈(zèng)資金和政府補(bǔ)貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。

但無(wú)論是哪種投資商，在持有物業(yè)期間都以凈出租或委托經(jīng)營(yíng)的方式將物業(yè)交由專業(yè)運(yùn)營(yíng)商管理。在凈出租方式下，投資商獲得穩(wěn)定租金回報(bào)，由運(yùn)營(yíng)商支付所有運(yùn)營(yíng)費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等，運(yùn)營(yíng)商獲取剩余收益的同時(shí)承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；而在委托經(jīng)營(yíng)方式下，運(yùn)營(yíng)商收取固定比例的管理費(fèi)，投資商獲取剩余收益并承擔(dān)大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；有時(shí)，投資商也會(huì)與運(yùn)營(yíng)商共同發(fā)起地產(chǎn)基金來(lái)收購(gòu)并持有養(yǎng)老地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)商在基金內(nèi)占有少數(shù)份額并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，而投資商則按出資比例承擔(dān)大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

不得不提的是，養(yǎng)老地產(chǎn)需要新建大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，維護(hù)費(fèi)用、折舊攤銷等成本較高；聘用大量專業(yè)護(hù)理人員，服務(wù)方面的支出也十分龐大。REITs運(yùn)營(yíng)模式利潤(rùn)率高但資金回籠期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)低，但投資回報(bào)率也略低。如果選擇只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過(guò)收取房屋租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)賺錢的會(huì)員制模式，又會(huì)成為巨大的風(fēng)險(xiǎn)。假如遭遇不誠(chéng)信的企業(yè)，或因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善等導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題時(shí)，老人預(yù)先繳納的入門費(fèi)就極有可能 “打水漂”。因此，會(huì)員制模式必須由具備市場(chǎng)認(rèn)可、具有優(yōu)秀品牌的公司進(jìn)行管理和開發(fā)。

日本：多方合作型的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

相對(duì)于亞洲其他國(guó)家，日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。 2000年《護(hù)理保險(xiǎn)制度》的實(shí)施，保障了老年人長(zhǎng)期照料護(hù)理服務(wù)的支付能力，因此吸引了大量私人企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)這一領(lǐng)域。日本老年住宅開發(fā)主體非常多元化，開發(fā)商、保險(xiǎn)公司、實(shí)業(yè)公司、政府等都積極參與，合作模式降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和成本。而養(yǎng)老地產(chǎn)以出租為主，機(jī)構(gòu)設(shè)施類一般收取一次性入住金和月費(fèi)，住宅類只收取月費(fèi)，月費(fèi)很大程度由當(dāng)?shù)亟樽o(hù)保險(xiǎn)金支付比例設(shè)定和支付。另外，日本居家養(yǎng)老很發(fā)達(dá)，在居住上有“兩代居”和長(zhǎng)壽型住宅作為選擇，配合社區(qū)及居家護(hù)理服務(wù)。

另外，日本也選擇利用金融工具的發(fā)展促進(jìn)整體行業(yè)的發(fā)展。例如，日本推行房屋逆按揭財(cái)務(wù)安排，來(lái)保障老年人在養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)利用的支付能力。日本也選擇了通過(guò)發(fā)行REITs來(lái)推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。日本J-REITs房地產(chǎn)證券化的發(fā)行總額累計(jì)已超過(guò)約45萬(wàn)億日元。但是，自從2008年金融危機(jī)以來(lái)，用于房地產(chǎn)投資的金額已大大減少。這對(duì)投資J-REITs的機(jī)構(gòu)投資者們產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響。截至2016年，日本共有56只上市REITs的股票，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1147億美元，占全球REITs指數(shù)的7.43%。

新加坡：傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老和政府主導(dǎo)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

新加坡一直提倡和鼓勵(lì)家庭養(yǎng)老，主張三代同堂的傳統(tǒng)華人生活模式。它是世界上第一個(gè)將“贍養(yǎng)父母”立法的國(guó)家。通過(guò)相應(yīng)的法律和庭審、仲裁制度確保子女的贍養(yǎng)責(zé)任。新加坡的居住型房屋主要是由建屋局（Housing Development Board）提供政府組屋，居民的房屋自有率高達(dá)90%。建屋局在組屋申請(qǐng)和分配上給予三代同堂家庭以價(jià)格優(yōu)惠和優(yōu)先安排，相應(yīng)家庭未來(lái)的遺產(chǎn)稅亦有減免優(yōu)待。同時(shí)，推出一系列津貼計(jì)劃，為需要贍養(yǎng)老人的低收入家庭提供養(yǎng)老、醫(yī)療方面的津貼，以減輕其家庭負(fù)擔(dān)，提高其贍養(yǎng)老人的積極性。另外，新加坡政府也在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面從法律、稅收、補(bǔ)貼等各方面不斷加大投入，完善適合自己的養(yǎng)老體系建設(shè)。例如：對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各項(xiàng)服務(wù)的運(yùn)作成本提供相應(yīng)的津貼；實(shí)行“雙倍退稅”的鼓勵(lì)政策，允許國(guó)家福利理事會(huì)認(rèn)可的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面向社會(huì)募捐等。

新加坡建屋局早在1998年3月就推出了“樂齡公寓”。“樂齡公寓”屬于政府組屋的一種類型，一般興建在成熟社區(qū)中，建設(shè)老年公寓，公寓戶型一般分為35平方米和45平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。樂齡公寓的基本申請(qǐng)條件是，申請(qǐng)者必須是55歲或以上的組屋屋主，必須是新加坡公民，夫婦必須一起申請(qǐng)購(gòu)買，單身人士、離婚者或喪偶組屋屋主均可申請(qǐng)。主要模式有老年公寓、普通自住型老年住宅，特點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)合理化、產(chǎn)品建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化。而這種公寓為購(gòu)買者所有，購(gòu)買價(jià)格也大大低于私人地產(chǎn)的價(jià)格。

雖然海外各種養(yǎng)老模式看起來(lái)紛繁多樣，但都是在各國(guó)歷史、文化以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中逐漸建立和完善的。歐美國(guó)家的家庭結(jié)構(gòu)以及緊密程度決定了老年人生活從經(jīng)濟(jì)和精神上兩個(gè)層面的相對(duì)獨(dú)立性；亞洲國(guó)家深受儒家文化的教導(dǎo)，孝順贍養(yǎng)家中長(zhǎng)輩以及幾代同居則是一直延續(xù)的傳統(tǒng)。雖然由于老齡化速度加快以及現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)的演變，中國(guó)養(yǎng)老觀念正在逐步改變，但是老年人對(duì)于傳統(tǒng)的家庭關(guān)懷以及情感需求依然是中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的因素。政府提出在居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的“9073”原則比例分配（即90%由家庭自我照顧，7%享受社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，3%由機(jī)構(gòu)代為照顧養(yǎng)老），也是綜合了中國(guó)國(guó)情和傳統(tǒng)文化的考慮，為養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)體系的建設(shè)和發(fā)展提出了大致方向。

目前中國(guó)社會(huì)面臨著更為嚴(yán)峻的養(yǎng)老壓力，因此在尊重中國(guó)養(yǎng)老傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，提升多層次的養(yǎng)老產(chǎn)品滿足不同養(yǎng)老需求也是應(yīng)有之義。同時(shí)，政府加強(qiáng)在基礎(chǔ)設(shè)施和體系方面的投入和完善不可或缺，這其中涉及的主要方面有在土地、稅收和補(bǔ)貼等方面完善對(duì)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的支持，鼓勵(lì)多方主體參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)納入強(qiáng)制福利保障體系和實(shí)現(xiàn)醫(yī)療保險(xiǎn)全國(guó)支付，以及對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在金融服務(wù)上鼓勵(lì)新型工具的發(fā)展和實(shí)施差別化對(duì)待等。