2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項(xiàng)新高。

那么，在堅(jiān)持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實(shí)背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨(dú)家約訪多位中國領(lǐng)軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展之道。

近日，澎湃新聞（www.kxwhcb.com）專訪了瑞安管理（上海）有限公司董事總經(jīng)理、中國新天地有限公司董事總經(jīng)理王穎。

加入瑞安房地產(chǎn)有限公司（瑞安房地產(chǎn)，00272.HK）已經(jīng)25年的王穎目前負(fù)責(zé)集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。在她看來，從2021年全國范圍多個城市接連發(fā)布調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位不會改變，樓市將加快回歸居住屬性。而從項(xiàng)目開發(fā)的角度來看，受制于有限的土地資源，城市更新是一線城市未來進(jìn)一步發(fā)展的主要機(jī)遇之一。

王穎表示，未來瑞安集團(tuán)會繼續(xù)以上海作為投資及發(fā)展重心，除了繼續(xù)深耕上海，武漢，也看好長三角、大灣區(qū)的強(qiáng)一線、二線城市。

截至目前，瑞安房地產(chǎn)尚未披露2020年年報。而根據(jù)瑞安房地產(chǎn)半年報，董事會決定2020年不派發(fā)中期股息。瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在業(yè)績會上指出，不派息不是公司財務(wù)狀況的問題：“主要是我們比較保守，希望把現(xiàn)金流留在公司，在市場調(diào)整的環(huán)境下可能會有一些好東西讓我們?nèi)臁！?/p>

據(jù)羅康瑞在業(yè)績會上的介紹，瑞安房地產(chǎn)目前在上海持有90萬平方米寫字樓、78萬平方米商業(yè)，共計(jì)168萬平方米，瑞安房地產(chǎn)占的份額是99.65萬平方米，資產(chǎn)價值745億元。此外，瑞安房地產(chǎn)在上海接下來還會繼續(xù)發(fā)展住宅59.25萬平方米，預(yù)測銷售價值接近600億元。

而在中國住宅市場是否已經(jīng)飽和的問題上，羅康瑞稱：“肯定還沒有。”羅康瑞指出，香港已經(jīng)發(fā)展了幾十年，居住仍然是現(xiàn)在最大的問題?！拔覀兾磥硪欢ㄊ恰展獗P’。所以不是市場飽和，而是看你的地段、你的質(zhì)量是否做得適合市場的需求?！绷_康瑞說。

以下為澎湃新聞與王穎對話實(shí)錄：

澎湃新聞：對2021年的樓市怎么看？

王穎：2021剛開年，全國范圍多個城市接連發(fā)布新政調(diào)控樓市，并且政策的精細(xì)化和針對性越來越強(qiáng)。由此可見，房地產(chǎn)市場繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位和“因城施策”的原則不會改變，樓市將加快回歸居住屬性。同時，“十四五”規(guī)劃中國雙循環(huán)發(fā)展新格局和城市化發(fā)展新階段仍將為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來動力，相信中長期的房地產(chǎn)市場會在高位更健康穩(wěn)健的發(fā)展。

澎湃新聞：面對疫情的影響，公司此前采取了怎樣的策略推進(jìn)業(yè)務(wù)的發(fā)展？

王穎：新冠疫情的爆發(fā)，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)可謂是一場“生存壓力測試”。2020年度，公司累計(jì)合約物業(yè)銷售額達(dá)到211.84億元人民幣，與2019年度比較，上升69%。其中翠湖天地五集、蟠龍?zhí)斓氐软?xiàng)目的開盤熱銷，都證明了無論在怎樣的市場條件下，好的規(guī)劃，優(yōu)異的品質(zhì)和信賴的品牌都是讓項(xiàng)目獲得市場認(rèn)可的重要因素。

在商業(yè)運(yùn)營方面，我們迅速調(diào)整策略，以造節(jié)推動全時消費(fèi)，先后舉辦天地吃貨節(jié)、夜生活節(jié)、i美節(jié)、天地新引力會員節(jié)、天地市集等多個特色主題節(jié)慶，強(qiáng)力提振消費(fèi)信心。另外，我們積極拓寬線上渠道，通過助力上海時裝周打造全球首個“云上時裝周”，上線XINTIANDI專屬天貓店，集結(jié)近百個設(shè)計(jì)師品牌開通線上直播帶貨，打通線上線下全營銷。

雖然面對疫情的沖擊，但公司旗下4座城市7大項(xiàng)目的客流及銷售額已全面回正。在2020年下半年銷售額更增長強(qiáng)勁，在第四季度實(shí)現(xiàn)整體銷售額同比增長12%。其中上海新天地第四季度銷售額同比增長27%。

澎湃新聞：房企們紛紛涉足長租、科技、產(chǎn)業(yè)園等新業(yè)務(wù)，公司如何看待房企轉(zhuǎn)型？有看好或者想要涉足的新業(yè)務(wù)嗎？

王穎：疫情深刻改變了我們“生活、工作、娛樂、學(xué)習(xí)”方式，企業(yè)需要主動順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，不斷提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，滿足人們的美好生活需要。

在項(xiàng)目開發(fā)方面，我們認(rèn)為城市更新是上海等一線城市未來進(jìn)一步發(fā)展的主要機(jī)遇之一。面對有限的土地資源，尤其城市中心土地資源更為稀缺，城市更新成為善用土地資源、城市可持續(xù)發(fā)展的良策。與此同時，政府與公眾對平衡歷史文化風(fēng)貌保護(hù)和城市功能開發(fā)的意識也日益加強(qiáng)。

瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)憑借二十多年的城市更新經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念和技術(shù)，結(jié)合區(qū)域歷史人文特色，積極配合政府的城市發(fā)展規(guī)劃，打造更多文化社交目的地和可持續(xù)發(fā)展國際社區(qū)。比如我們的蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目，通過對具江南水鄉(xiāng)文化的歷史建筑風(fēng)貌區(qū)的保護(hù)和活化，以“新天地”品牌理念，將其打造成上海新的社交文化目的地和國際社區(qū)。

在商業(yè)運(yùn)營方面，盡管疫情發(fā)生后的線上消費(fèi)激增，但人與人之間的互動仍然十分重要。

2020年11月完成資產(chǎn)升級的新天地時尚1項(xiàng)目中就有一個全新的“以人為本”的社交型創(chuàng)新產(chǎn)品——Foodie Social。我們將它打造集餐飲、零售、活動為一體的復(fù)合型美食社交空間，為年輕潮流消費(fèi)者提供美食創(chuàng)想和獨(dú)特體驗(yàn)，同時也助力孵化新晉餐飲品牌和產(chǎn)品。我們將以文化與社交驅(qū)動商業(yè)模式創(chuàng)新，創(chuàng)建更多結(jié)合零售與休閑活動的商業(yè)空間，以提升商業(yè)活力、激發(fā)人們對美好生活的追求。

澎湃新聞：2021年公司的戰(zhàn)略布局方向是什么？最看好的區(qū)域和城市是哪里？

王穎：公司在上海核心商業(yè)資產(chǎn)及住宅可售資源將為未來創(chuàng)造長遠(yuǎn)價值。未來我們會繼續(xù)以上海作為投資及發(fā)展重心，除了繼續(xù)深耕上海、武漢，我們也看好長三角、大灣區(qū)的強(qiáng)一線、二線城市。

比如長三角領(lǐng)先的二線城市南京是瑞安近年不斷拓展的重要市場之一。近期，我們剛剛與全球最大的私營國際房地產(chǎn)公司之一高富諾一起聯(lián)合收購了地標(biāo)物業(yè)南京國際金融中心。這也是繼INNO未來城和百子亭項(xiàng)目后，瑞安又一次落子南京。

澎湃新聞：“三道紅線”規(guī)則之下，公司有何應(yīng)對措施，取得了哪些成效？

王穎：早在“三道紅線”規(guī)則出臺前，2016年開始，瑞安已開始實(shí)施輕資產(chǎn)策略，以強(qiáng)化我們的資產(chǎn)狀況，并提高我們整體的財務(wù)效率。輕資產(chǎn)策略執(zhí)行后，公司的負(fù)債率由2015年底的81%降至2020年6月30日的58%。

我們將繼續(xù)秉持輕資產(chǎn)策略，分散資本來源，保持健康穩(wěn)健的財務(wù)狀況，以應(yīng)對短期全球宏觀經(jīng)濟(jì)動蕩的沖擊。