2021年1月1日起，《民法典》正式生效。其中在小區(qū)物業(yè)管理與業(yè)主的關(guān)系和糾紛等方面，做了諸多新的規(guī)定。這些規(guī)定與每位業(yè)主息息相關(guān)，不可不知。

今天以市民關(guān)心的一些生活法律條款進(jìn)行科普，相信大家都會遇到以下一些問題，我們就以幾個典型的案例和大家說明。

上海某高檔公寓王女士魔性提問

（1）我家房子外面墻壁已經(jīng)脫落了，物業(yè)到底管伐？

（2）啤酒瓶、菜刀陽臺上面從天而降，物業(yè)到底管伐？

（3）我對現(xiàn)在這家物業(yè)非常極度不滿意，可以換伐？

01

小區(qū)公共收益，歸全體業(yè)主共有

小區(qū)業(yè)主經(jīng)常為電梯間廣告、公共區(qū)域的停車位、會所等經(jīng)營收益與物業(yè)公司產(chǎn)生分歧，很多物業(yè)公司對于公共部分所產(chǎn)生的收益經(jīng)常采取既不公開告知業(yè)主，也不把收益平均分配給每一位業(yè)主的做法，讓廣大業(yè)主為之不滿。

對于此，《民法典》進(jìn)一步加強了對業(yè)主權(quán)力的保護(hù)，第274條中明確規(guī)定了“小區(qū)內(nèi)的道路、綠地以及其他公共場所、公用設(shè)施屬于業(yè)主共有財產(chǎn)。”第282條作出明確規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”

小區(qū)公共部分所產(chǎn)生的收益，理所應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共同共有，物業(yè)公司無權(quán)據(jù)為所有。

02

小區(qū)公共問題，物業(yè)如何負(fù)責(zé)？

小區(qū)電梯出現(xiàn)故障、公共外墻出現(xiàn)墻皮脫落等問題，該由誰負(fù)責(zé)？

根據(jù)《民法典》第281條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、房屋、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的資金籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。”

因此，此種情況，需要區(qū)分看待：如果是應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)公司日常養(yǎng)護(hù)范疇的，應(yīng)當(dāng)申請維修資金來解決；

如果是墻皮脫落、墻體質(zhì)量等問題，在保質(zhì)期內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司聯(lián)系建設(shè)單位來進(jìn)行處理。在保質(zhì)期外的，則可以由物業(yè)公司或居委會申請使用維修資金來處理解決此問題。

03

物業(yè)服務(wù)合同終止實行有效交接

小區(qū)業(yè)主遇到更換物業(yè)公司也毫不知情；或者是物業(yè)公司退場后為做好交接工作，導(dǎo)致小區(qū)處于無序管理狀態(tài)，業(yè)主苦不堪言。

對此，《民法典》第949條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。

04

不得拒絕支付合理物業(yè)費

個別業(yè)主找各種理由，無理由拒交物業(yè)費的事情。其中包括業(yè)主認(rèn)為自己實際未居住在小區(qū)內(nèi)，并未實際享受到物業(yè)服務(wù)；或者雖然居住在小區(qū)內(nèi)，但并不需要物業(yè)公司提供服務(wù)。

這兩種理由，在《民法典》生效后，將都不被采納視為合理拒交物業(yè)費的理由。

《民法典》第944條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

05

不得威逼業(yè)主繳納物業(yè)費

市民遇到物業(yè)公司采取單方面停水、停電、停供熱、停燃?xì)獾仁侄危破葮I(yè)主繳納欠繳的物業(yè)費，給業(yè)主的生活帶來極大的不便，同時也加劇了業(yè)主和物業(yè)公司之間關(guān)系的惡化，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活品質(zhì)。

《民法典》第944條規(guī)定；物業(yè)服務(wù)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費。

可見，物業(yè)公司的這些舉動都屬于違法行為，業(yè)主可以運用法律的武器來保護(hù)自己。但業(yè)主也不可隨意無故欠繳物業(yè)費，否則也將有可能收到物業(yè)方的一紙訴狀。

06

高空拋物安全保障義務(wù)

以往根據(jù)民法的“公平責(zé)任”原則，高空拋物的公平責(zé)任方只有整幢建筑物的可能侵權(quán)住戶。但是新的《民法典》生效后，責(zé)任方多了物業(yè)公司一方，更加大了物業(yè)

公司的責(zé)任，更有力地保障了小區(qū)業(yè)主的人身安全。

《民法典》第1254條規(guī)定：禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。

07

小區(qū)業(yè)主可以投票表決解聘物業(yè)公司

《民法典》第278條規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

這種“雙半數(shù)”表決機制降低了業(yè)主合理解聘物業(yè)公司的門檻，使得業(yè)主的自治權(quán)更大程度保障。