“房地產稅”的意思就是按房屋（包括房產及其占用土地）的評估值征稅，這也是普遍意義上的“房產稅”概念。本研究聚焦我國現階段是否具備對個人或家庭住宅房產有效開征房產稅的前提和條件。

文獻回顧表明，城市土地國有、居民商品房住宅僅擁有一定年限土地使用權，在理論上并不構成開征房產稅的障礙; 土地出讓金和房產稅屬于兩個范疇，二者并行并不矛盾。

但必須看到的是，現階段，我國有很大一部分城市住宅土地產權并沒有厘清，更遑論農村住宅，也即，這些住宅并未合法合規取得建設用地使用權。特別是，作為直接稅，房產稅具有很強的政治性和社會敏感性，推征房產稅宜慎重。更需要理性面對的是，相比現階段的土地財政收入規模，開征房產稅所能獲得的收入規模較小; 相對我國城市化建設的資金需求，房產稅實乃不堪重用。還不能忽視的是，我國現階段的稅務征管軟硬基礎設施與配套并不能勝任開征房產稅，其中成本不可控。

因此，綜合來看，就國家治理的現實情況而言，我國并不具備有效開征房產稅的可行性，或者說現階段我國尚不具備有效開征房產稅的前提和條件。受趙燕菁等學者的研究啟發，筆者認為，有效開征房產稅或者說房產稅生成的前提和條件是一國城市化完成或者接近完成。

如果一國城市化率達到70%，意味著該國城市化接近完成; 而當這一數字超過75%時，通常認為該國已經完成城市化。只有當城市化完成，城市基礎設施大規模投資與建設結束，各類數據信息的時間序列以及空間排列都呈現出規律性，住房不再是普通居民家庭生產生活資料而升格為“財產”，直接稅征稅基礎形成，房產稅才能水到渠成。

毫無疑問，我國正處于史無前例波瀾壯闊的工業化和城市化進程中，離接近完成城市化還有很長一段距離，這是現階段觀察中國經濟金融現象和研究中國經濟金融問題包括房產稅問題的主要背景。我國城市住房，尤其是大城市商品房住宅將長期處于短缺狀態; 依據最樂觀的數據，我國商品房住宅占住宅總量的比例仍不到六成，且其中相當一部分房子購買于2010年后，多數仍處于按揭狀態; 我國商品房市場尤其大城市的商品房，在未來若干年內將總體處于單邊上漲狀態; 其間，受管制與調控政策影響，價格可能會有震蕩和波動。

這是現階段我國城市化進程和住房市場的實際情況，時代背景和現實情況決定了我國當下完全不具備開征房產稅的前提與條件。罔顧實際而硬推所謂房產稅，結果必然是“南橘北枳”，陷入拉美式國家的失敗無序狀態。

目前的研究賦予房產稅的功能包括調控房價、調節貧富差距、開辟地方稅源以幫助地方擺脫對土地財政的依賴等。從房產稅的起源以及在部分發達國家的運行實際來看，調控房價、調節貧富差距既不是房產稅應該擔起、能夠擔起的責任，也不是開征房產稅的應有之義。

從根本上講，我國現階段土地財政的實質與房產稅的功用是一致的。許多研究指出，我國土地財政的實質是: 出售土地未來（例如住宅用地70年）的增值，貼現工業和城市發展的未來信用，為工業園區建設和城市軟硬基礎設施建設一次性融資。房產稅的功能與作用，在我國土地財政實施過程中已經得到完美映照。

更現實的是，相比房產稅，現階段的土地財政更能擔當重任?；谖覈壳胺康禺a市場的實際，無論怎么測算，相比每年幾萬億的土地出讓收入，相對于城市化大背景下我國城市基礎設施建設巨額需求，房產稅注定不能擔當重任。這個大任只能由而且已經由土地財政擔當多年。

現階段，我國土地財政還肩負著厘清土地產權、發展房地產業、構建和積累居民家庭財產、壯大中產階級財富池、培育直接稅基礎等重要功能，這些當然是房產稅無法勝任的。不僅如此，開征房產稅的條件卻是因為土地財政不斷發揮這些功能從而創造的。換句話說，現階段土地財政的實施，是在為將來有效有序開征房產稅積累基礎、創造條件。相對于土地財政是發展財政而言，房產稅屬于公共財政。發展財政是有其歷史使命的，當發展的主要任務完成，發展財政理念也將退出歷史舞臺，土地財政最終將讓位于稅收財政。

（本文原題“試析中國現階段是否具備有效開征房產稅的前提和條件”，原載《云南財經大學學報》2020年第11 期。作者周文豪。）

房產稅如何影響宏觀經濟

作為成熟市場經濟體地方財政收入的重要和穩定來源，房產稅具有支持地方公共設施建設和公共服務、調節收入分配、促進社會公平等獨特優勢。當前，隨著我國存量房時代的來臨，土地財政收入減少，地方財政將面臨較大的收支壓力和債務風險。

事實上，作為我國財稅體制改革和提高國家治理能力的重要組成部分，房產稅改革的緊迫性逐步上升。2014年政府工作報告首次提出房地產稅立法。2018年和2019年政府工作報告分別提出“穩妥推進房地產稅立法”和“穩步推進房地產稅立法”。2018年9月7日，十三屆全國人大常委會將房地產稅法寫入未來五年的立法規劃。

然而，因房地產產業鏈長、關聯面廣，開征房地產稅對消費、投資、產出及金融穩定都會產生較大的影響，甚至可能成為我國經濟金融領域的“灰犀?！?。房產稅改革通過影響房地產市場對宏觀經濟形成沖擊，因此研究開征房產稅的宏觀經濟影響效應，進而為推進房產稅改革提供理論支持，具有重大的實踐意義。

本研究基于銀行是否能區分企業貸款是投入實體經濟還是房地產業兩種情形，分析房產稅（對家庭存量住房征收）引入住房市場前后對宏觀經濟的影響效應。主要結論有:

首先，房產稅開征對房地產開發投資、房價和新住房生產具有明顯的抑制作用。由于房產稅增加了房產的持有成本，住房市場會承壓。

其次，房產稅開征對實體經濟投資具有雙重效應: 一方面產生正擠入效應，增加實物投資; 另一方面因企業家財產凈值的下降而產生負抵押效應，減少實物投資。

第三，在長期，因實體經濟投資需求減少的負抵押效應大于實體經濟投資需求增加的正擠入效應，總實物資本減少導致產出下降。

第四，在短期，當銀行無法區分貸款是投入實體經濟還是房地產業時，因前期的負抵押效應大于正擠入效應，總實物資本減少，產出下降; 當銀行可清晰區分二者時，因銀行可更好地服務于實體經濟，前期的負抵押效應變為小于正擠入效應，總實物資本增加，產出上升。

第五，在短期，當銀行無法區分貸款是投入實體經濟還是房地產業時，隨著杠桿率的上升，總實物資本前期下降得更少，后期上升得更多，因而產出前期減少得更少，后期增加得更多; 當銀行可清晰區分二者時，隨著杠桿率的上升，總實物資本增加得更多，因而產出增加得更多。

第六，在短期，當銀行無法區分貸款是投入實體經濟還是房地產業時，隨著回報份額的上升，總實物資本前期下降得更多，后期上升得更少，因而產出減少得更多; 當銀行可清晰區分二者時，隨著回報份額的上升，總實物資本前期增加得更少，后期增加得更多，因而產出前期增加得更少，后期增加得更多。

鑒于開征房產稅對房地產業及宏觀經濟具有一定負面影響，本研究認為，應堅持“立法先行，充分授權，分步推進”原則，適時穩妥推出房產稅，特別是在我國當前面臨新冠肺炎疫情影響的經濟下行期，應更加慎重。

（本文原題“房產稅對宏觀經濟的影響效應研究”，原載《金融研究》2020年第8期。作者劉建豐、于雪、彭俞超、許志偉。）

個人住房房產稅改革的思路

本研究考慮了各種因素，并借鑒國外經驗，針對個人住房房產稅改革提出了一些思路。

第一，關于征收目的。鑒于房產稅沒有明顯的抑制房價作用，房產稅征收的目的主要是增加財政收入，因此應在稅基和稅率上綜合考慮如何在征稅的同時減輕納稅人的負擔，進而引導房地產市場平穩健康發展。

第二，關于征收范圍。兼顧公平和效率原則，對于正在居住的住房不征收房產稅，其征收范圍確定為出租和閑置的投資性房產。在大數據時代，主要通過以下步驟實施：（1）完善全國房地產建設信息；（2）完善全國房地產權利信息；（3）比對全國房地產建設信息和房地產權利；（4）登記房產使用信息；（5）確定房產稅征收范圍。

第三，關于計稅依據。考慮當地工資收入水平，以房產原值為基礎（交易價格不合理的，以購買當時的評估值），扣減相當比例后的余值再減去必要的相關費用后為計稅依據，從價計征。因房價也不是永遠顯現增長態勢，也有可能會因泡沫經濟而下跌，此時應采用房產原值與評估價值熟低法確定計稅基礎。

第四，關于稅率。采用多級累進稅率，對于出租和閑置的投資性房產，按套數或者面積，采用累進稅率。

第五，關于稅收優惠。由于個人住房房產稅一般作為地方財政收入，因此給予地方一定的減免稅收的權限，有利于地方政府因地制宜處理相關問題。以下情況（但不限于）應當給予合理的稅收優惠：一是因公殉職家庭閑置下來的房產；二是家庭收入主要貢獻人員意外身亡家庭閑置下來的房產；三是家庭唯一住房用以出租的；四是對超過60歲的老人給予適當的稅收優惠；五是對退伍軍人給予適當的稅收優惠。

通過世界各國房產稅制度對財政收入和房價影響的分析可知，房產稅可以增加財政收入，但是對于抑制房價并不明顯。因此，我國個人住房房產稅稅制需要綜合考慮稅收原則、稅收作用，對稅收的征收目的、征收范圍、計稅依據、稅率和稅收優惠等方面進行改革，使房產稅能夠起到調節社會資源再分配問題，并能夠滿足社會公共需要。

（本文原題“淺議我國個人住房房產稅改革的思路”，原載《改革與開放》2020年第16期，作者文惠英。）