“房地產(chǎn)稅”的意思就是按房屋（包括房產(chǎn)及其占用土地）的評估值征稅，這也是普遍意義上的“房產(chǎn)稅”概念。本研究聚焦我國現(xiàn)階段是否具備對個人或家庭住宅房產(chǎn)有效開征房產(chǎn)稅的前提和條件。

文獻(xiàn)回顧表明，城市土地國有、居民商品房住宅僅擁有一定年限土地使用權(quán)，在理論上并不構(gòu)成開征房產(chǎn)稅的障礙; 土地出讓金和房產(chǎn)稅屬于兩個范疇，二者并行并不矛盾。

但必須看到的是，現(xiàn)階段，我國有很大一部分城市住宅土地產(chǎn)權(quán)并沒有厘清，更遑論農(nóng)村住宅，也即，這些住宅并未合法合規(guī)取得建設(shè)用地使用權(quán)。特別是，作為直接稅，房產(chǎn)稅具有很強(qiáng)的政治性和社會敏感性，推征房產(chǎn)稅宜慎重。更需要理性面對的是，相比現(xiàn)階段的土地財政收入規(guī)模，開征房產(chǎn)稅所能獲得的收入規(guī)模較小; 相對我國城市化建設(shè)的資金需求，房產(chǎn)稅實(shí)乃不堪重用。還不能忽視的是，我國現(xiàn)階段的稅務(wù)征管軟硬基礎(chǔ)設(shè)施與配套并不能勝任開征房產(chǎn)稅，其中成本不可控。

因此，綜合來看，就國家治理的現(xiàn)實(shí)情況而言，我國并不具備有效開征房產(chǎn)稅的可行性，或者說現(xiàn)階段我國尚不具備有效開征房產(chǎn)稅的前提和條件。受趙燕菁等學(xué)者的研究啟發(fā)，筆者認(rèn)為，有效開征房產(chǎn)稅或者說房產(chǎn)稅生成的前提和條件是一國城市化完成或者接近完成。

如果一國城市化率達(dá)到70%，意味著該國城市化接近完成; 而當(dāng)這一數(shù)字超過75%時，通常認(rèn)為該國已經(jīng)完成城市化。只有當(dāng)城市化完成，城市基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模投資與建設(shè)結(jié)束，各類數(shù)據(jù)信息的時間序列以及空間排列都呈現(xiàn)出規(guī)律性，住房不再是普通居民家庭生產(chǎn)生活資料而升格為“財產(chǎn)”，直接稅征稅基礎(chǔ)形成，房產(chǎn)稅才能水到渠成。

毫無疑問，我國正處于史無前例波瀾壯闊的工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，離接近完成城市化還有很長一段距離，這是現(xiàn)階段觀察中國經(jīng)濟(jì)金融現(xiàn)象和研究中國經(jīng)濟(jì)金融問題包括房產(chǎn)稅問題的主要背景。我國城市住房，尤其是大城市商品房住宅將長期處于短缺狀態(tài); 依據(jù)最樂觀的數(shù)據(jù)，我國商品房住宅占住宅總量的比例仍不到六成，且其中相當(dāng)一部分房子購買于2010年后，多數(shù)仍處于按揭狀態(tài); 我國商品房市場尤其大城市的商品房，在未來若干年內(nèi)將總體處于單邊上漲狀態(tài); 其間，受管制與調(diào)控政策影響，價格可能會有震蕩和波動。

這是現(xiàn)階段我國城市化進(jìn)程和住房市場的實(shí)際情況，時代背景和現(xiàn)實(shí)情況決定了我國當(dāng)下完全不具備開征房產(chǎn)稅的前提與條件。罔顧實(shí)際而硬推所謂房產(chǎn)稅，結(jié)果必然是“南橘北枳”，陷入拉美式國家的失敗無序狀態(tài)。

目前的研究賦予房產(chǎn)稅的功能包括調(diào)控房價、調(diào)節(jié)貧富差距、開辟地方稅源以幫助地方擺脫對土地財政的依賴等。從房產(chǎn)稅的起源以及在部分發(fā)達(dá)國家的運(yùn)行實(shí)際來看，調(diào)控房價、調(diào)節(jié)貧富差距既不是房產(chǎn)稅應(yīng)該擔(dān)起、能夠擔(dān)起的責(zé)任，也不是開征房產(chǎn)稅的應(yīng)有之義。

從根本上講，我國現(xiàn)階段土地財政的實(shí)質(zhì)與房產(chǎn)稅的功用是一致的。許多研究指出，我國土地財政的實(shí)質(zhì)是: 出售土地未來（例如住宅用地70年）的增值，貼現(xiàn)工業(yè)和城市發(fā)展的未來信用，為工業(yè)園區(qū)建設(shè)和城市軟硬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一次性融資。房產(chǎn)稅的功能與作用，在我國土地財政實(shí)施過程中已經(jīng)得到完美映照。

更現(xiàn)實(shí)的是，相比房產(chǎn)稅，現(xiàn)階段的土地財政更能擔(dān)當(dāng)重任。基于我國目前房地產(chǎn)市場的實(shí)際，無論怎么測算，相比每年幾萬億的土地出讓收入，相對于城市化大背景下我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)巨額需求，房產(chǎn)稅注定不能擔(dān)當(dāng)重任。這個大任只能由而且已經(jīng)由土地財政擔(dān)當(dāng)多年。

現(xiàn)階段，我國土地財政還肩負(fù)著厘清土地產(chǎn)權(quán)、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、構(gòu)建和積累居民家庭財產(chǎn)、壯大中產(chǎn)階級財富池、培育直接稅基礎(chǔ)等重要功能，這些當(dāng)然是房產(chǎn)稅無法勝任的。不僅如此，開征房產(chǎn)稅的條件卻是因?yàn)橥恋刎斦粩喟l(fā)揮這些功能從而創(chuàng)造的。換句話說，現(xiàn)階段土地財政的實(shí)施，是在為將來有效有序開征房產(chǎn)稅積累基礎(chǔ)、創(chuàng)造條件。相對于土地財政是發(fā)展財政而言，房產(chǎn)稅屬于公共財政。發(fā)展財政是有其歷史使命的，當(dāng)發(fā)展的主要任務(wù)完成，發(fā)展財政理念也將退出歷史舞臺，土地財政最終將讓位于稅收財政。

（本文原題“試析中國現(xiàn)階段是否具備有效開征房產(chǎn)稅的前提和條件”，原載《云南財經(jīng)大學(xué)學(xué)報》2020年第11 期。作者周文豪。）

房產(chǎn)稅如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)

作為成熟市場經(jīng)濟(jì)體地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源，房產(chǎn)稅具有支持地方公共設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)、調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會公平等獨(dú)特優(yōu)勢。當(dāng)前，隨著我國存量房時代的來臨，土地財政收入減少，地方財政將面臨較大的收支壓力和債務(wù)風(fēng)險。

事實(shí)上，作為我國財稅體制改革和提高國家治理能力的重要組成部分，房產(chǎn)稅改革的緊迫性逐步上升。2014年政府工作報告首次提出房地產(chǎn)稅立法。2018年和2019年政府工作報告分別提出“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”和“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。2018年9月7日，十三屆全國人大常委會將房地產(chǎn)稅法寫入未來五年的立法規(guī)劃。

然而，因房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)面廣，開征房地產(chǎn)稅對消費(fèi)、投資、產(chǎn)出及金融穩(wěn)定都會產(chǎn)生較大的影響，甚至可能成為我國經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域的“灰犀牛”。房產(chǎn)稅改革通過影響房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)形成沖擊，因此研究開征房產(chǎn)稅的宏觀經(jīng)濟(jì)影響效應(yīng)，進(jìn)而為推進(jìn)房產(chǎn)稅改革提供理論支持，具有重大的實(shí)踐意義。

本研究基于銀行是否能區(qū)分企業(yè)貸款是投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)業(yè)兩種情形，分析房產(chǎn)稅（對家庭存量住房征收）引入住房市場前后對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響效應(yīng)。主要結(jié)論有:

首先，房產(chǎn)稅開征對房地產(chǎn)開發(fā)投資、房價和新住房生產(chǎn)具有明顯的抑制作用。由于房產(chǎn)稅增加了房產(chǎn)的持有成本，住房市場會承壓。

其次，房產(chǎn)稅開征對實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資具有雙重效應(yīng): 一方面產(chǎn)生正擠入效應(yīng)，增加實(shí)物投資; 另一方面因企業(yè)家財產(chǎn)凈值的下降而產(chǎn)生負(fù)抵押效應(yīng)，減少實(shí)物投資。

第三，在長期，因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)投資需求減少的負(fù)抵押效應(yīng)大于實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資需求增加的正擠入效應(yīng)，總實(shí)物資本減少導(dǎo)致產(chǎn)出下降。

第四，在短期，當(dāng)銀行無法區(qū)分貸款是投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)業(yè)時，因前期的負(fù)抵押效應(yīng)大于正擠入效應(yīng)，總實(shí)物資本減少，產(chǎn)出下降; 當(dāng)銀行可清晰區(qū)分二者時，因銀行可更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，前期的負(fù)抵押效應(yīng)變?yōu)樾∮谡龜D入效應(yīng)，總實(shí)物資本增加，產(chǎn)出上升。

第五，在短期，當(dāng)銀行無法區(qū)分貸款是投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)業(yè)時，隨著杠桿率的上升，總實(shí)物資本前期下降得更少，后期上升得更多，因而產(chǎn)出前期減少得更少，后期增加得更多; 當(dāng)銀行可清晰區(qū)分二者時，隨著杠桿率的上升，總實(shí)物資本增加得更多，因而產(chǎn)出增加得更多。

第六，在短期，當(dāng)銀行無法區(qū)分貸款是投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)業(yè)時，隨著回報份額的上升，總實(shí)物資本前期下降得更多，后期上升得更少，因而產(chǎn)出減少得更多; 當(dāng)銀行可清晰區(qū)分二者時，隨著回報份額的上升，總實(shí)物資本前期增加得更少，后期增加得更多，因而產(chǎn)出前期增加得更少，后期增加得更多。

鑒于開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)業(yè)及宏觀經(jīng)濟(jì)具有一定負(fù)面影響，本研究認(rèn)為，應(yīng)堅持“立法先行，充分授權(quán)，分步推進(jìn)”原則，適時穩(wěn)妥推出房產(chǎn)稅，特別是在我國當(dāng)前面臨新冠肺炎疫情影響的經(jīng)濟(jì)下行期，應(yīng)更加慎重。

（本文原題“房產(chǎn)稅對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響效應(yīng)研究”，原載《金融研究》2020年第8期。作者劉建豐、于雪、彭俞超、許志偉。）

個人住房房產(chǎn)稅改革的思路

本研究考慮了各種因素，并借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，針對個人住房房產(chǎn)稅改革提出了一些思路。

第一，關(guān)于征收目的。鑒于房產(chǎn)稅沒有明顯的抑制房價作用，房產(chǎn)稅征收的目的主要是增加財政收入，因此應(yīng)在稅基和稅率上綜合考慮如何在征稅的同時減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，進(jìn)而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二，關(guān)于征收范圍。兼顧公平和效率原則，對于正在居住的住房不征收房產(chǎn)稅，其征收范圍確定為出租和閑置的投資性房產(chǎn)。在大數(shù)據(jù)時代，主要通過以下步驟實(shí)施：（1）完善全國房地產(chǎn)建設(shè)信息；（2）完善全國房地產(chǎn)權(quán)利信息；（3）比對全國房地產(chǎn)建設(shè)信息和房地產(chǎn)權(quán)利；（4）登記房產(chǎn)使用信息；（5）確定房產(chǎn)稅征收范圍。

第三，關(guān)于計稅依據(jù)。考慮當(dāng)?shù)毓べY收入水平，以房產(chǎn)原值為基礎(chǔ)（交易價格不合理的，以購買當(dāng)時的評估值），扣減相當(dāng)比例后的余值再減去必要的相關(guān)費(fèi)用后為計稅依據(jù)，從價計征。因房價也不是永遠(yuǎn)顯現(xiàn)增長態(tài)勢，也有可能會因泡沫經(jīng)濟(jì)而下跌，此時應(yīng)采用房產(chǎn)原值與評估價值熟低法確定計稅基礎(chǔ)。

第四，關(guān)于稅率。采用多級累進(jìn)稅率，對于出租和閑置的投資性房產(chǎn)，按套數(shù)或者面積，采用累進(jìn)稅率。

第五，關(guān)于稅收優(yōu)惠。由于個人住房房產(chǎn)稅一般作為地方財政收入，因此給予地方一定的減免稅收的權(quán)限，有利于地方政府因地制宜處理相關(guān)問題。以下情況（但不限于）應(yīng)當(dāng)給予合理的稅收優(yōu)惠：一是因公殉職家庭閑置下來的房產(chǎn)；二是家庭收入主要貢獻(xiàn)人員意外身亡家庭閑置下來的房產(chǎn)；三是家庭唯一住房用以出租的；四是對超過60歲的老人給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠；五是對退伍軍人給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。

通過世界各國房產(chǎn)稅制度對財政收入和房價影響的分析可知，房產(chǎn)稅可以增加財政收入，但是對于抑制房價并不明顯。因此，我國個人住房房產(chǎn)稅稅制需要綜合考慮稅收原則、稅收作用，對稅收的征收目的、征收范圍、計稅依據(jù)、稅率和稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行改革，使房產(chǎn)稅能夠起到調(diào)節(jié)社會資源再分配問題，并能夠滿足社會公共需要。

（本文原題“淺議我國個人住房房產(chǎn)稅改革的思路”，原載《改革與開放》2020年第16期，作者文惠英。）