上海地產集團三年前發布了城市租賃住房運營服務品牌——城方，三年間，身為租賃住房“國家隊”的城方提出了“以租金換消費”等創新思路，逐漸走出了一條生活消費服務業發展模式，努力實現“讓更多人安居都市宜居生活”的發展愿景。

長租公寓“爆雷”，因為他們“路走錯了”

長租公寓近年發展迅速，但高收低租、長收短付的模式也為其埋下了致命隱患。2020年，長租公寓行業經歷了一場“地震”。多家長租公寓“爆雷”，引發公眾對長租公寓市場的熱議。

城方項目圖

在城方董事、總經理鄭華心中，有一條“底盤”般的邏輯線，它決定著企業的最終走向。

“我們與他們最大的不同是，我們經營的是主體是租賃住房。”鄭華認為，兩者從根源就是不同的。已經“爆雷”的長租公寓企業還是依照傳統的房地產邏輯來發展，以租金不斷上漲的預期為前提，融資成本比正常毛利還高。因此一旦打破了這種平衡，企業出現問題是意料之中的事。“仔細觀察那些‘爆雷’的企業，你就會發現他們路走錯了，在錯誤的經營模式下，很難活得長久。”

“有人倒下，才有人反省。”鄭華認為，長租公寓的“爆雷”并不見得全是壞事，反而會促進行業整體回歸理性。“拿什么樣的錢，就要做什么樣的事。國際上，租賃住房行業的通行做法都是拿融資成本較低的長債，這些錢整體利息不高，追求的是穩定安全的長期回報。拿到‘便宜的錢’，才能實現長期穩定的經營。”

租賃住房是保證居住的“池子”之一

政策的傾斜也讓租賃市場看到了“春天”。在近日舉辦的國新辦新聞發布會上，中國人民銀行金融市場司有關負責人表示，將完善住房租賃金融政策，按照租售并舉的方向，加快研究金融支持住房租賃市場的政策，近期將公開征求社會意見。

“發展租賃住房是國家策略。”鄭華說，產權房與租賃房是保證居住權的兩個“池子”，這兩大系統結合，才能滿足相對完整的居住需求。以上海為例，房屋居住保障系統十分齊全，公共租賃房、市場化租賃住房、人才房、安置房、廉租房、經適房、商品房等等，保障了租房和購房的多種需求。

“以前城市化進程中，產權房是大力發展的對象，但是只是保障了購房的權利，租房的權利還要靠租賃住房來保障，因此長遠來看，產權住房的供給將逐步減速，租賃住房的比例會有所提升。”鄭華說。

目前，城方實現一系列城市租賃住房服務解決方案，助力穩定市場租金，提供長期穩定的居住服務。不僅有保障性的公共租賃住房社區服務，還有無門檻申請的市場化集中式租賃住房項目服務，以及市場化分散式租賃住房房源服務。

其中，市籌公共租賃住房社區有6大項目，服務12980戶家庭。公共租賃住房社區房源以個人和企業兩種方式申請。在市場化集中式租賃住房業務方面，城方規劃布局項目近20個，5個已開業。目前，所有開業項目平均出租率達約98%，客戶平均租期達到了1.76年，遠超行業平均水平。另外，城方在2020年開始進入分散式租賃住房領域，目前也已經有房源入市，這也是有效盤活存量提供有效租賃住房服務的重要舉措。

盯著消費，別只盯著房租

“房價高企侵蝕了城市的競爭力，由于生活成本太高，把一些本可以為城市帶來活力和發展的人擋在了門外，繼而減弱了城市競爭力。因此，租賃住房更多的是解決核心城市經濟動能的問題，它們更多集中于一二線城市。”鄭華表示。

讓花在房子上的錢降下來，轉而花在其他領域，以此促進城市消費，拉動內需增長，這是城方創新提出的“以租金換消費”發展模式。鄭華認為，發展租賃住房的使命是，除了讓人民住有所居，同時更要提升消費能級，促進實體經濟增長。房租是可支配收入，看作是消費，是可支配的；而房貸是不可支配的，屬于固定消費支出。如果將房租變成債務，而不是消費，那這條路本身就是錯誤的。

城方項目圖

“我一直強調，我們是一家消費服務業公司。”鄭華解釋，住房租賃業做的是消費服務，應在行業達成共識，這樣才能走上正確的發展之路。城方在幾年的實踐中，逐步確立了自己的商業模式——將房租支出與其他日常消費放進一個籃子，降低房子本身租金，剩余的可支配收入可以進行多元化消費，以固定消費捆綁彈性消費，主消費捆綁次消費，控制租金，提升消費業增長。“有機構估算，如果房租收入比降低10%，上海一年最高能撬動約850億元的總消費額，假設從中產生25%的毛利率，這將是非常可觀的數字。”

租金換消費的背后是要形成一條生活服務的生態鏈，城方打造的生態鏈也開始漸漸顯示出作用。鄭華說，城方發展三年來，已形成除住宅租金收入以外，管理經營服務、咨詢服務、商業服務經營、生活消費服務業等多元化的服務經營收入。目前租金與其他服務收入占比7：3，未來還將努力拉近。通過服務增值才能實現更多利潤，而這些收益與長期的租約密不可分。“我們解決的是長期居住問題，租戶長期居住才會對我們產生信任并愿意享受我們提供的服務。基于長期的租約管理與越發完整的服務鏈，兩者伴生并相得益彰，發揮出不同的作用，租賃住房的發展才能更好進入良性循環的狀態。”鄭華解釋道。