【編者按】2020年房企業績有升有降，股東或喜或憂，但全行業須共同面對現實：商品房銷售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類”新規夾擊；30強房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過400家房企破產；2021年到期債務規模預計將創歷史地突破1.2萬億大關……落實“房住不炒”要求，防范金融風險，地產行業去杠桿已成定局，規模必將讓位于可持續發展，“高杠桿、高負債、高周轉”必成絕響。

誰能適應新形勢，在新一輪競爭中占得先機？如何轉變發展模式，提質增效，讓真實的業績與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實？部分企業已提前進行戰略調整，也有企業尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

弘陽地產（01996.HK）日前發布2020年銷售數據，公司實現累計合約銷售金額865.0億元，同比增長32.8%；累計銷售面積約為591.6萬平方米，平均銷售價格14662元/平方米。

弘陽地產前身紅太陽集團由福建商人曾煥沙1996年創立，2009年更名為弘陽集團；2018年7月，弘陽地產在香港聯交所上市；2019年2月，弘陽上?？偛繂⒂?，開始南京、上海雙總部運營。在克而瑞2020年房企銷售排行榜上，弘陽地產排第49位。

2017年，弘陽集團董事長曾煥沙提出“2020戰略”，表示要在2020年完成千億銷售目標。弘陽地產在上市招股書中表達了高周轉的意愿，“在獲取土地后85天內實現開工，180天內實現有質量的開盤?！?/p>

2017-2019年，弘陽分別實現銷售額257.0億元、473.4億元、651.5億元。2020年1月，受疫情影響，弘陽合約銷售額剛過20億元。在2020年3月舉行的業績發布會上，弘陽地產執行董事、總裁何捷宣布，“2020年銷售目標定為750億元。”

千億目標推遲，弘陽管理層的解釋是，正放緩對規模的訴求，轉向強調提質增效，希望公司能完成從“快速增長”到“持續、健康、有質量的快速增長”的戰略升級。

然而，提質增效并不簡單。弘陽規模快速增長的同時，營收也取得較好增長，但利潤率卻出現下滑。

根據財報數據，弘揚地產2017年、2018年、2019年的毛利率分別約為40.6%、31.2%、25.1%；凈利潤率分別約為19.5%、14.3%、10.8%，均呈逐年下滑趨勢。

2020年上半年，弘陽實現營業收入約96.24億元，同比增長約146.3%；毛利潤為24.34億元，同比增長115.0%；凈利潤為8.95億元，同比增長23.5%；歸母凈利潤為6.77億元，同比下降約8.9%。與上年同期相比，毛利率和凈利潤率依然雙雙下滑，其中，毛利率下降3.7個百分點至25.3%，凈利潤率下降9.2個百分點至9.3%。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，地產開發企業快速擴張的同時，資金需求強烈，加之融資環境趨緊，導致融資成本攀升，便會侵蝕利潤。此外，高溢價拿地也會吞噬利潤。

財報顯示，弘陽地產的負債總額從2017年的328.7億元增長至2020年中期的815.4億元。2019年度，弘陽地產融資成本約為6.34億元，同比增長27.0%；2020年上半年的融資成本約為4.25億元，同比增長131.3%。

“融資成本的變動主要由于期內土地獲取及物業開發擴張導致借貸增加所致。”弘陽地產在2020年中期報告中稱。

密集融資的同時，弘陽地產亦頻頻現身各地土拍市場，且拿地多伴以高溢價。例如，2020年4月，弘陽地產經過242輪的激烈角逐，競得浙江寧波一宗宅地，溢價率為43.13%；6月，又以聯合體的身份，競價181輪摘得江蘇南通一宗宅地，溢價率高達50.19%。2021年1月18日，經過365輪舉牌，弘陽以17.33億元競得江蘇淮安生態新城203號商住地塊，溢價率98.74%。

截至2020年6月30日，弘陽地產土儲總建筑面積約為1837.4萬平方米，其中權益建筑面積約967.8萬平方米，權益比約為52.7%。

弘揚地產“增收不增利”的現象并非偶然。貝殼研究院通過對70家樣本房企2020年上半年的營收與毛利率交叉分析發現，其中44家房企“增收減利”。

貝殼研究院報告認為，2020年的突發疫情并非行業增速下滑的根本性原因，房企業績增速放緩是長期趨勢。增速放緩的趨勢下，如何穩定利潤將是弘陽等房企面臨的新課題。