【編者按】2020年房企業績有升有降，股東或喜或憂，但全行業須共同面對現實：商品房銷售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類”新規夾擊；30強房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過400家房企破產；2021年到期債務規模預計將創歷史地突破1.2萬億大關……落實“房住不炒”要求，防范金融風險，地產行業去杠桿已成定局，規模必將讓位于可持續發展，“高杠桿、高負債、高周轉”必成絕響。

誰能適應新形勢，在新一輪競爭中占得先機？如何轉變發展模式，提質增效，讓真實的業績與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實？部分企業已提前進行戰略調整，也有企業尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

時代中國控股（01233.HK）日前發布截至2020年12月31日未經審核經營數據。2020年，時代中國累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約為1003.8億元，同比增長28.1%；簽約建筑面積約為673.1萬平方米，同比增長25.9%。在克而瑞2020年房企銷售排行榜上，時代中國排在第43位。

西方經濟學著名的“不可能三角”理論多年前被業內人士引入房地產業：房企的規模、負債和利潤三者不可兼顧，與規模快速增長并行的很可能是負債的大幅增長和利潤的侵蝕。

時代中國2019年度銷售金額為783.6億元，相較很大一部分開發商來說，2020年28.1%的規模增長不可謂不快。須知時代中國2017年即喊出“沖擊千億”，三年之后這一目標終于達成，不過與規模增長同步的是，公司負債大增。

自2015年起時代中國負債總額保持快速增長，時代中國歷年財報數據顯示，2015-2019年公司總負債分別為366.1億、529.0億、734.3億、967.6億、1253.9億元；同期，公司銷售額分別為195.1億、293.3億、416.3億、606.0億、783.6億元。至2020年中期，時代中國負債總額達到1371.1億元。

根據貝殼研究院的統計數據，2020年時代中國發債規模達到165億元，與年銷售2706億元的龍湖相當，比排名前三的萬科還高出8億元，足見其對資金的渴求。

事實上，2015年起時代中國經營活動產生的現金流量凈額長期為負，直到2019年才有所好轉。知名地產分析師嚴躍進表示，開發商經營性現金流長期為負，可能是銷售表現不好或持續拿地擴張所致，無論是哪個方面的原因，都表明企業有資金方面的壓力。

值得關注的是，時代中國CFO（首席財務官）一職，在14個月內換了4人。2019年7月，時代中國原CFO雷偉彬跳槽至弘陽地產任執行董事兼副總裁，黃永年接棒；2020年7月，黃永年因網傳視頻事件被撤，原時代中國副總裁牛霽旻接任；2個月后，時代中國再發公告，宣布更換首席財務官，牛霽旻辭任，黃嗣寧獲委任。

如今，唯規模論的游戲規則已發生改變。“三道紅線”“五個檔次”新規先后出臺，為房企非理性規模競賽畫上休止符，靠負債拉動規模增長的時代已經終結。

根據億翰智庫研究報告，2020年上半年，時代中國營收為149.2億元，同比下降6.4%。毛利潤和凈利潤分別為40.2億元和18.1億元，同比增速分別為-22.5%和6.5%。毛利潤率和凈利潤率分別為26.9%和 12.1%，較2019年同期變動分別為-5.6 個百分點和+1.5個百分點。“收入利潤雙降，未來提升空間有限。”報告稱。

去年12月，花旗發布研報，下調多家內地房企目標價。其中，將時代中國目標價下調35%，調整幅度最大。不過花旗依然維持其“買入”評級。

1月12日，美銀證券發表研究報告，調整對內房股的評級與目標價，維持時代中國“跑輸大市”評級。