【編者按】2020年房企業(yè)績(jī)有升有降，股東或喜或憂，但全行業(yè)須共同面對(duì)現(xiàn)實(shí)：商品房銷售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類”新規(guī)夾擊；30強(qiáng)房企中24家股價(jià)下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過400家房企破產(chǎn)；2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)將創(chuàng)歷史地突破1.2萬億大關(guān)……落實(shí)“房住不炒”要求，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局，規(guī)模必將讓位于可持續(xù)發(fā)展，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”必成絕響。

誰能適應(yīng)新形勢(shì)，在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)？如何轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，提質(zhì)增效，讓真實(shí)的業(yè)績(jī)與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實(shí)？部分企業(yè)已提前進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，也有企業(yè)尚未作出清晰判斷，2020年房企成績(jī)單或可窺一斑。

從2017年的241.6%，到2020年的10.7%，中梁控股銷售增速嚴(yán)重滑坡。中梁官方的說法是“從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向了有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，這意味著規(guī)模降速是其主動(dòng)的選擇；然而，從目前中梁產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量和滿意度來看，“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”這條路還很長(zhǎng)。

中梁控股（02772.HK）日前發(fā)布公告，披露公司2020年12月的若干未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。2020年，中梁控股累計(jì)合約銷售（連合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的合約銷售）金額約人民幣1688億元，合約銷售面積約1350.6萬平方米。

根據(jù)克而瑞日前發(fā)布的2020年房企銷售排行榜，中梁控股列第20位。

公開資料顯示，中梁控股1993年創(chuàng)立于溫州。2016年，中梁將大本營(yíng)遷至上海，開始了大規(guī)模的擴(kuò)張，并于2019年7月16日正式登陸港交所。

招股書及2019年年報(bào)顯示，2016年到2019年，中梁控股合約銷售額分別為190億、649億、1015億、1525億元，2017年到2019增長(zhǎng)幅度分別約為241.6%、56.4%、50.2%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率超過100%。

雖然2020年1688億元的銷售額完成了中梁年初設(shè)定的目標(biāo)，但增速降為10.7%，是4年來最低的一年。

2020年最后一天，中梁控股在其官網(wǎng)發(fā)文（標(biāo)題為《奔向2021|中梁控股業(yè)績(jī)穩(wěn)居行業(yè)20強(qiáng)，圓滿完成年度目標(biāo)》）稱：“黑馬”、“小碧桂園”、“高周轉(zhuǎn)”這些都曾是外界給中梁控股打上的標(biāo)簽，但這些標(biāo)簽如今已逐漸褪去，自去年（2019年）上市以后，中梁控股就已經(jīng)從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向了有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

當(dāng)前可見的是，規(guī)模增長(zhǎng)的滑坡已成現(xiàn)實(shí)，“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)。

據(jù)澎湃新聞?dòng)浾卟煌耆y(tǒng)計(jì)，在中梁控股高速發(fā)展的2017年至2020年，其旗下九江中梁首府、鹽城中梁聚龍首府、溫州中梁壹號(hào)院、張家港中梁壹號(hào)院、紹興中梁贊成悅賢府、長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)中梁首府、贛州市中梁南山院、無錫宜興中梁壹號(hào)院等多個(gè)項(xiàng)目，曝出被各地監(jiān)管部門通報(bào)批評(píng)、約談、責(zé)令停工整改，以及業(yè)主投訴維權(quán)等，主要原因涉及安全生產(chǎn)、虛假宣傳、房屋質(zhì)量、收費(fèi)不合理等。

2020年，僅在合肥一地，中梁控股旗下項(xiàng)目就多次被合肥市住建局通報(bào)。

2020年12月24日，中梁控股旗下合肥梁錦企業(yè)管理咨詢有限公司（下稱“合肥梁錦”）合肥XZQTD235地塊（一標(biāo)段）項(xiàng)目因安全生產(chǎn)隱患，被合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局作為典型案例通報(bào)。

同樣是合肥梁錦建設(shè)的聽悅灣XZQTD235項(xiàng)目，也曾因安全產(chǎn)生隱患于2020年5月被合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局通報(bào)批評(píng)，責(zé)令全面停工整頓，列為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象。

再往前，2020年4月28日，中梁控股旗下合肥中梁筑信置業(yè)有限公司（下稱“中梁筑信”）建設(shè)的合肥市美好花園項(xiàng)目發(fā)生生產(chǎn)安全事故，造成1人死亡。合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令中梁筑信所有在合肥建設(shè)的項(xiàng)目全部暫停施工，開展安全隱患排查整改。同時(shí)，該局約談中梁筑信，在會(huì)上進(jìn)行警示教育，并責(zé)令其在全市安全例會(huì)上做反思發(fā)言。

針對(duì)部分項(xiàng)目因各種問題導(dǎo)致的投訴維權(quán)事件，中梁控股執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁陳紅亮此前也曾公開表示，“這是我們的短板，對(duì)于類似問題我們是不回避的，也在三四線城市著手處理類似問題，包括通過嚴(yán)管控、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等方式解決這些問題。”

根據(jù)億翰智庫(kù)研究報(bào)告，截至2020年6月底，中梁控股凈負(fù)債率為69.9%，較2019年底上升4.3個(gè)百分點(diǎn)。有息負(fù)債總額為528.1億元，較2019年底上升31.4%。“總體來看，中梁控股財(cái)務(wù)狀況呈改善的態(tài)勢(shì)，但短債占比以及融資成本過高等問題仍然存在。”報(bào)告稱。

從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側(cè)到資金供給側(cè)，監(jiān)管進(jìn)一步升級(jí)。全行業(yè)去杠桿，未來房企傳統(tǒng)業(yè)務(wù)發(fā)展的著力點(diǎn)將是提質(zhì)增效。對(duì)于中梁控股而言，提質(zhì)增效不是一蹴而就的。