原創(chuàng) AI財經(jīng)社作者 AI財經(jīng)社

撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

優(yōu)客工場上市的這一天，真格基金創(chuàng)始人徐小平親自拍攝了一段接近3分鐘的個人solo視頻，用以表達他的狂喜之情。視頻里的他，時而手舞足蹈，時而雙腳離地彈跳，開心的像個三歲的孩子。

在這個喜慶的日子里，徐小平不忘談起毛大慶創(chuàng)業(yè)早期的故事，“我說大慶，咱們創(chuàng)業(yè)吧。我其實是說著玩兒的。創(chuàng)業(yè)有風(fēng)險，大慶需謹慎。但大慶當(dāng)真了！優(yōu)客工場，誕生啦。”

故事最早要追溯到2015年2月14號的晚上，毛大慶和幾位基金公司的老友，來到了徐小平家里。20多天之后，地產(chǎn)圈傳來了一個震驚的消息——毛大慶毅然辭去萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官一職，投身創(chuàng)業(yè)。自此在北京四惠一間狹小的辦公室里，毛大慶開啟了他的創(chuàng)業(yè)征途。

短短幾年，優(yōu)客工場從一家初創(chuàng)公司，估值一度攀升至30億美元。如今在資本退潮的背景下曲線上市，市值跌到了只剩4.8億美元。此一時彼一時，毛大慶或許已有體會。

圖/視覺中國

優(yōu)客工場的未來，并沒有隨著曲線上市變得光明起來。登陸資本市場后，優(yōu)客工場的股價破發(fā)并開始一路下行。根據(jù)招股書，過去3年里其虧損合計超14億元。毛大慶也坦言，今年可謂是優(yōu)客工場誕生五年來的最艱難時刻。

優(yōu)客工場并非個例，在聯(lián)合辦公的賽道上，大量企業(yè)已然倒下。兩年前的價格戰(zhàn)、盲目收房源等無序競爭，讓聯(lián)合辦公市場燒起了熊熊烈火。然而，風(fēng)口過后，只剩下一片狼藉。

自2018年資本退潮后，沉寂了兩年的聯(lián)合辦公企業(yè)們下一步該走向哪兒？這已是留給整個聯(lián)合辦公行業(yè)懸而未定的疑問。

這屆共享辦公之死

如果不是優(yōu)客工場上市的消息，人們幾乎快要忘記了，曾經(jīng)火爆一時的共享辦公空間。在裝修洋氣的巨大辦公空間內(nèi)，駐扎著來自各行各業(yè)的公司。每到午休時分，不同格子間里的打工人會涌入公共區(qū)域內(nèi)，打一杯免費的咖啡，攤在舒適的沙發(fā)上小憩。

如今再次走入聯(lián)合辦公場所，此情此景不復(fù)。不僅免費的茶水飲品沒有了，不少辦公區(qū)域都空著，甚至面臨被房東趕走的窘境。

把工位租在上海一家名為RICHBOX的聯(lián)合辦公空間的張昊就在為這件事發(fā)愁。張昊是一家做Lolita服飾的淘寶店主，今年11月底，他突然收到了物業(yè)公司的搬家通知。由于該聯(lián)合辦公企業(yè)未能如期交付租金，物業(yè)公司決定清退現(xiàn)有商戶。

圖/視覺中國

實際上，這已經(jīng)是張昊今年第二次搬工作室了。“今年上半年疫情原因，租的辦公室空了快6個月，賠了十幾萬元，沒錢了換成聯(lián)合辦公，現(xiàn)在又要搬家。”

隨著長租公寓爆雷聲響，租戶維權(quán)等負面消息層出不窮。張昊一度以為自己也有可能成為維權(quán)的一份子。好在和物業(yè)公司的協(xié)商過程相對順暢，他如約收到了應(yīng)得的賠償，唯一棘手的問題是，接下來他該搬到哪里。

回想起五年前，乘著創(chuàng)業(yè)大潮與共享經(jīng)濟概念兩股風(fēng)，聯(lián)合辦公企業(yè)曾吸引無數(shù)創(chuàng)業(yè)者入場。主打共享經(jīng)濟，以租賃靈活、裝修高檔、價位低廉等優(yōu)勢吸引一眾租戶。

2015-2018年的三年間，是聯(lián)合辦公市場最瘋狂的時間段，其中據(jù)騰訊研究院發(fā)布的《2016創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)白皮書》，僅2015年，國內(nèi)眾創(chuàng)空間數(shù)量從50余家迅速增長至2300多家，增長近46倍。但轉(zhuǎn)眼到了2018年底，受經(jīng)濟環(huán)境影響，國內(nèi)投資熱退潮，不盈利的聯(lián)合辦公行業(yè)進入洗牌階段，市場熱度迅速遇冷。

自2019年開始，大部分聯(lián)合辦公企業(yè)資金狀況就已吃緊。包括納什空間、氪空間在內(nèi)的多家聯(lián)合辦公頭部企業(yè)相繼爆出裁員、欠薪等消息。實際上，自海外共享辦公鼻祖WeWork倒在IPO前夜，資本就喪失了對共享辦公賽道的信心。“WeWork失敗后，基本上國內(nèi)就沒有公司拿過融資了。”一位業(yè)內(nèi)資深人士表示。

今年3月份，深圳聯(lián)合辦公企業(yè)“創(chuàng)客驛站”因拖欠三個月、近600萬租金，被業(yè)主方單方面解除租賃協(xié)議。而后不久，又傳來了funwork上海總部正在走破產(chǎn)流程、杭州項目也將于4月9號關(guān)閉的消息。就連曾經(jīng)宣布要將SOHO 3Q分拆獨立上市的潘石屹，也不得不開始為SOHO3Q尋找新的買主。

至此，這場興起于2015 年的聯(lián)合辦公熱潮似乎終將迎來終局。

洗牌、并購、關(guān)店、裁員等，聯(lián)合辦公企業(yè)悉數(shù)跌落神壇。“我們平臺上的監(jiān)測數(shù)據(jù)推算，出租率最高的時候也就是2018年，能達到全年97.07%出租率，2019年初的時候出租率也是在92%左右，到疫情期間出租率驟降至不到82%。”創(chuàng)富港集團副總裁唐偉說道。如若不是疫情的影響，創(chuàng)富港今年原本計劃的擴張任務(wù)是27個項目，但截至目前今年只擴張了19個項目。

從整個聯(lián)合辦公行業(yè)的數(shù)據(jù)來看，據(jù)《2020年中國辦公行業(yè)疫情應(yīng)對及訴求分析報告》顯示，52.38%的聯(lián)合辦公品牌因為客戶減少，業(yè)務(wù)驟停。

成也創(chuàng)業(yè)公司，敗也創(chuàng)業(yè)公司

因都被詬病為“二房東”模式，共享辦公曾被拿來與長租公寓類比。只不過，過去兩年多以來，大批聯(lián)合辦公企業(yè)倒下，尚未引發(fā)大規(guī)模的商戶維權(quán)事件。目前據(jù)AI財經(jīng)社多方了解到，多位因聯(lián)合辦公企業(yè)撤租不得不搬家的租戶們，也多數(shù)收到了正常的租押金賠付。

一位業(yè)內(nèi)資深人士透露，這或許與二者金融模式不同有關(guān)。目前聯(lián)合辦公企業(yè)并未涉及到類似租金貸的金融杠桿模式。“聯(lián)合辦公早期也考慮過銀行間的借貸。但后來發(fā)現(xiàn)，在借貸方面的處理特別麻煩。因為長租公寓是一個TO C的生意，銀行會愿意和個人客戶形成借貸關(guān)系。但聯(lián)合辦公做的TO B 的活兒，不可能有個人愿意以公司之名形成借貸關(guān)系。”

圖/視覺中國

但大規(guī)模的倒閉潮，難以掩蓋聯(lián)合辦公行業(yè)的內(nèi)在問題，有人將其歸因于沒有達到80%的出租標(biāo)準(zhǔn)線，也有人認為其To VC模式，導(dǎo)致WeWork上市遇阻后資本直接掐斷了行業(yè)的資金來源。

“實際上，WeWork和疫情只是加劇了公司問題的出現(xiàn)，即使沒有這兩個因素，聯(lián)合辦公行業(yè)也會出問題，因為根本原因出在了業(yè)務(wù)模式的問題上。”前述業(yè)內(nèi)人士表示。

得益于靈活性的租賃需求，國內(nèi)共享辦公空間起步時，初創(chuàng)型客戶明顯占比更高。聯(lián)合辦公通過將整租化為散租的出租形態(tài)，成功吸引了不少初創(chuàng)公司，幫助他們解決了早期的高租金成本。

這位業(yè)內(nèi)人士分析，“2015年至2017年那段時間，國內(nèi)的初創(chuàng)企業(yè)數(shù)

量非常大，這種小型化的公司，對聯(lián)合辦公以工位形式出租的租賃需求非常高。另外，也承接了一部分大企業(yè)的新業(yè)務(wù)租賃需求，比如項目制團隊或者公司部門團隊，將聯(lián)合辦公作為他們的一個靈活辦公渠道。以上這些因素，都讓聯(lián)合辦公成為一種剛需。”

但也正是這種靈活性，讓聯(lián)合辦公企業(yè)的運營難度大幅提升，尤其在如何留住用戶上，十分考驗成本和運營實力。“早期聯(lián)合辦公客戶的存活率其實非常低，哪怕是簽了一年的租期，沒多過久企業(yè)就死掉了。沒人能夠有時間去篩選這個客戶，大家都是能簽一家是一家，但其實很多都是不可持續(xù)的。”

即使舉著共享經(jīng)濟的大旗，聯(lián)合辦公不可避免采取傳統(tǒng)的招商思維,通過第三方渠道即中介機構(gòu)帶來客戶,中介機構(gòu)招商成了聯(lián)合辦公繞不開的環(huán)節(jié)，但這恰恰成為了當(dāng)前聯(lián)合辦公承受招商壓力的主要原因。

企業(yè)想要找到市場上的商戶，往往需要支付給中介公司15%的傭金，但由于聯(lián)合辦公類市場靈活性高，獲客成本也就大幅提升。

“由于很多客戶大多只簽半年或者一年，很多中途都斷約，導(dǎo)致聯(lián)合辦公企業(yè)的傭金即營銷成本一年就不低于15%，此后為了持續(xù)獲客，成本還要追加。而通常傳統(tǒng)的二房東，簽約時間會更長，三年之間的租賃期只需要付一年的15%就夠了。”資深從業(yè)者張誠說道。

張誠甚至認為早期聯(lián)合辦公定價存在原罪。“最早的行業(yè)定價，都是行業(yè)從業(yè)者拍腦袋決定的，大家都不知道該怎么定，普遍都是參照傳統(tǒng)辦公行業(yè)規(guī)則。但是這里面涉及的問題遠比傳統(tǒng)寫字樓多。”

“比如，寫字樓給到中介公司的傭金是15%。傳統(tǒng)的寫字樓，中介要做的工作非常多，比如裝修、選址、規(guī)劃等等。但中介在聯(lián)合辦公的專業(yè)性是很有限的，裝修、選址都是現(xiàn)成的，給不到多大的作用，那這個高傭金就是虛高的”。

而在商戶端，受WeWork影響打造的共享辦公氛圍，卻難以與國內(nèi)辦公市場相融合。“美國人的社交文化比較強，自由職業(yè)的比例比較高，但是中國整體的情況則是，小型的私營企業(yè)倒閉的非常厲害不說。一旦團隊超過了7、8個人，都希望有個相對獨立的辦公室。”

那么，在初創(chuàng)公司客源不穩(wěn)定下，聯(lián)合辦公擁抱中大型公司，是否是一條新出路呢？現(xiàn)實可能要更殘酷。實際上，當(dāng)一家企業(yè)的工位超過4個人之時，聯(lián)合辦公企業(yè)的低價格就會失去優(yōu)勢。“在一線城市里，聯(lián)合辦公企業(yè)單個工位1個月1500元左右，當(dāng)然是便宜的，但只要超過4個人，就意味著工位成本高達6000元，而同等價位租傳統(tǒng)的辦公室可以租更大面積。”

地產(chǎn)商來了

在如何擺脫“二房東”詬病的問題上，聯(lián)合辦公企業(yè)苦苦掙扎多年卻始終未果。

從某種程度上來說，聯(lián)合辦公一直寄希望于擺脫單純的賺取租金差的模式。在傳統(tǒng)的辦公空間之外，不少聯(lián)合辦公企業(yè)還推出了如日常物業(yè)管理、投融資撮合、孵化加速、工商稅法外包等增值服務(wù)。而后者往往被聯(lián)合辦公企業(yè)視為轉(zhuǎn)型的救命稻草。

圖/視覺中國

比如，意識到二房東模式不可持續(xù)的優(yōu)客工場，提出了新的發(fā)展重點，即不提供辦公空間，僅向業(yè)主輸出品牌、設(shè)計、管理和咨詢服務(wù)，收取市場和品牌服務(wù)費。

2019年以來，優(yōu)客工場加大了輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重。2019年前9個月，優(yōu)客工場8.74億元的營收中，二房東模式收入為4.19億元，占比48%；輕資產(chǎn)模式的收入為4.03億元，占比46%。而2018年前者占比為88%，2017年這一占比更是高達92%。

但對于始終處于虧損狀態(tài)的優(yōu)客工場而言，輕資產(chǎn)模式并不被業(yè)內(nèi)多數(shù)人看好。從事聯(lián)合辦公企業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示，“我們認為輕資產(chǎn)未必有前途，因為這個事情是個悖論，輕資產(chǎn)是拉入第二方，從而實現(xiàn)1加1大于2的效應(yīng)，但在一方本身盈利還沒解決掉的情況下，輕資產(chǎn)實現(xiàn)不了雙贏。”

除了輕資產(chǎn)的探索之外，不少聯(lián)合辦公企業(yè)，專注在企業(yè)的附加值收入上下功夫，比如，探索社區(qū)運營，或者智能化的科技服務(wù)。但在摸著石頭過河的狀態(tài)下，并沒有企業(yè)真正能夠闖關(guān)成功。

關(guān)鍵問題還在于客戶無法買單，一位聯(lián)合辦公的從業(yè)人士表示，“這些附加業(yè)務(wù)的核心問題在于無論是智能化，還是社區(qū)，一旦做這個，就意味著有人會為你的隱形附加值買單，但現(xiàn)在的客戶顯然無法分擔(dān)，那么附加值業(yè)務(wù)也就沒有存在的意義。”

不過，在聯(lián)合辦公企業(yè)洗牌之余，另一邊的巨頭房地產(chǎn)公司開始殺入市場布局。AI財經(jīng)社了解到，不少頭部地產(chǎn)商們正在悄悄推出聯(lián)合辦公品牌，萬科推出了“牛小時”，金茂資本推出辦公空間品牌J SPACE，恒基兆業(yè)推出辦公品牌BCos等。

這些項目的共性是均主打高端市場，雖然還是聯(lián)合辦公的模式，但這些公司基本上不再對外宣傳聯(lián)合辦公的概念，也不再提第三方服務(wù)。

與創(chuàng)業(yè)型的聯(lián)合辦公選手不同，地產(chǎn)公司們大多利用自有物業(yè)來試水共享辦公，這也是地產(chǎn)商的最大優(yōu)勢。

在眾多聯(lián)合辦公選手里，張誠最為看好地產(chǎn)公司的聯(lián)合辦公前景，“地產(chǎn)公司的自持物業(yè)，相當(dāng)于革命性的降低成本，基本上沒有租金的壓力，這是創(chuàng)業(yè)型的聯(lián)合辦公企業(yè)比拼不了的巨大優(yōu)勢。另一方面，地產(chǎn)商定位高端市場，這就意味著他的客戶群體相對優(yōu)質(zhì)，有穩(wěn)定的客源可以支撐。”

但在唐偉看來，資金優(yōu)勢并不能成為這場比賽的輸贏關(guān)鍵，“基于業(yè)務(wù)差異性，房地產(chǎn)企業(yè)不太可能真正地去做精細化的管理，但聯(lián)合辦公市場又是一個非常考驗運營能力的領(lǐng)域，需要專業(yè)的團隊和運營人員不斷深耕，它和房企天然就有一個邏輯性的差異。”

聯(lián)合辦公市場棋至中局時，早期的玩家們已經(jīng)死了多半，而被空出來的那部分市場需求，正在被巨頭們重新收割。經(jīng)歷過聯(lián)合辦公高低起伏后，張誠再回看如今的市場變化，已經(jīng)淡然了很多，“這也沒什么可惜的，只要沒有產(chǎn)生實際經(jīng)濟效益的公司，肯定會被市場淘汰，早晚的事兒。”

（應(yīng)受訪者要求，文中張誠為化名）

聯(lián)合辦公還有出路嗎？

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原標(biāo)題：《優(yōu)客工場上市，是這個行業(yè)死亡的開始》

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