原創(chuàng) AI財經社作者 AI財經社

撰文 / 李逗 麻策

編輯 / 董雨晴

欠款、CEO被查、斷網(wǎng)、提現(xiàn)困難、數(shù)百人聚集總部討薪等一系列波折后，蛋殼公寓跌跌不休的股價突然迎來轉機。

11月17日，蛋殼公寓股價一改數(shù)月頹勢，收漲75%。隨著消息更迭，蛋殼的股價也隨之起伏，11月18日，盤中漲幅一度超過了100%，兩日累漲233%，換手率高達509%，收于4.57美元/股。

圖/視覺中國

而在這短短兩天內，我愛我家將“接盤”蛋殼公寓的消息已經幾易其口。

此前我愛我家官方曾對AI財經社回應：“目前沒有接到相關通知。”但僅僅一天后，便有媒體報道稱，我愛我家對蛋殼的收購洽談已有實質性進展。

無論最終塵埃如何落定，一個無可厚非的事實是，與蛋殼公寓有關的業(yè)主、租戶以及供應商，都在熱切盼望這根稻草。

自從今年2月份蛋殼公寓爆發(fā)資金危機后，蛋殼公寓的各地業(yè)主、租戶以及合作商們陸續(xù)開展了多起聲勢浩大的聲討活動。面對一次次的聲討和質疑，蛋殼也以微博回應的方式逐一否認。而在事件集中爆發(fā)的11月16日當天，蛋殼仍堅稱，“沒有破產，不會跑路。”

負面席卷而來，整個長租公寓業(yè)態(tài)都不得不面臨信用危機。在這個成也資本，敗也資本的故事里，沒有勝利的一方。

"要給在外打拼的年輕人一個溫暖的家。"這曾是蛋殼公寓成立之初的愿望。上萬年輕租客維權之下，這一宣傳標語顯得尤為刺眼。

誰來拯救蛋殼？

11月18日中午，伴隨著京城的第一場秋雨，蛋殼公寓北京總部門口撐起了一頂頂雨傘。傘面之下，是一群面色凝重的年輕人。這些人手里拿著號碼牌，在蛋殼公寓大樓入口處，拉起了長長的隊伍。

他們都是蛋殼公寓的租戶和業(yè)主，前來登記退租或解約事宜。

圖/登記現(xiàn)場

雨淅淅瀝瀝下了一天，讓前來討要說法的人們心中徒增了一分寒意。而關鍵的問題是，事態(tài)比他們想象的還要嚴重。一位現(xiàn)場排了近兩個小時才登記成功的租戶表示，“排到號后會登記電話、居住地等個人信息，但退錢訴求沒解決。”

蛋殼方面負責調解的人告訴他們，蛋殼申請過破產，但并未被通過。“連賬上的錢都已經不能隨便動了，已有相關部門介入。”

溝通無果，要款無門。許多租戶決定近期再以起訴的方式維權，“得做好兩手準備”。

一周前，另一起大規(guī)模的聲討也發(fā)生在這里。相似的場景，只是討要欠款的隊伍里還多了供應商、保潔、維修人員。因為進展頗慢，現(xiàn)場一度發(fā)生肢體沖突。據(jù)現(xiàn)場參與維權的供應商對AI財經社透露，當天只有蛋殼的財務總監(jiān)出面回應說，正在等待融資方打款，不然沒錢。“這個回復就意味著，我們的還款遙遙無期了。”

北京總部維權爆發(fā)后，各地的蛋殼公寓受害方決定掀起一波集中維權。AI財經社獲悉，11月17日當天，來自深圳的一波蛋殼租戶以及合作商們，聚集到了蛋殼公寓深圳公司，前去討要說法。但最終得到的回應依舊是敷衍了事。

蛋殼并非最先爆雷的那個。在這之前，長租公寓危矣的消息就時有發(fā)生。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年已有26家長租公寓公司先后爆雷，或被接管，或遭破產。但當國內第二大規(guī)模的蛋殼公寓遇到同樣情況后，卻在業(yè)內引發(fā)了連鎖反應，背后牽扯人數(shù)也眾多。以至于包括北京、深圳、杭州等地在內的多個相關部門均已介入其中。

在北京，相關部門也于近期發(fā)布公告表示，蛋殼租客及業(yè)主們，需根據(jù)房屋所在地到相應接待點辦理房屋流程。據(jù)知情人士透露，目前各個街道辦事處提供了登記的窗口，能提供解約登記或者退租消息登記，但也沒辦法直接退租金。

盡管已有人介入調解，但想要盤活蛋殼這盤危局，還需一位“白衣騎士”伸出援手。

據(jù)《經濟觀察報》報道，最近一周，我愛我家董事長、總裁謝勇等高管已著手洽談接手蛋殼公寓事宜，目前我愛我家正核算財務成本問題。同時，上述報道稱，“受北京市相關部門邀約，包括自如、相寓在內的多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜。”而在此之前，傳言稱蛋殼公寓最大的接盤方還是自如。

相寓是我愛我家旗下長租公寓品牌，規(guī)模排名僅次于自如和蛋殼。對于我愛我家來說，如果有了蛋殼大規(guī)模的房源介入，將進一步加大其在長租公寓市場的業(yè)務優(yōu)勢。而對于自如來說，此前亦曾有過接管長租公寓鼎家暴雷的處理經驗。2018年8月鼎家爆倉時，自如曾解決了部分租客的接收安置問題。

但在可觀的房源量和客源量面前，讓他們猶豫不決的，還是過高的債務規(guī)模。據(jù)一位接近自如的知情人士表示，“因為蛋殼的債務體量太大了，自如一直在猶豫。”而據(jù)媒體報道稱，我愛我家接盤蛋殼的主要顧慮在于，“經過財務成本核算，這筆賬是算不平的，除非有什么其他辦法讓我們能把賬算平。”

蛋殼的債務規(guī)模究竟有多高？蛋殼公告顯示，截至2020年一季度，蛋殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為8.26億元，但總負債達90.27億元，資產負債率高達 97.06%。而對比我愛我家長租公寓業(yè)務2019年的18.72億元營收，這個債務數(shù)字顯得更為驚心。

在穩(wěn)住租戶、業(yè)主恐慌情緒的同時，處理好蛋殼的債務規(guī)模和接盤方的利益，是當前輿論最關注的重心。一位業(yè)內人士表示，“肯定會有人接盤，而且會帶著條件接。從長遠來看，我愛我家接盤是可以有理由的。長租公寓這個行業(yè)肯定要有人做，而我愛我家自從蛋殼和鏈家自如起勢后，基本被排除在外，想要重新成為重量級玩家，我覺得大概率會接手。但現(xiàn)在蛋殼資不抵債，接手的話肯定得有其他條件。”

留給蛋殼的時間已經不多了。AI財經社獲悉，目前蛋殼公寓杭州分公司的門頭招牌已經被撤掉，僅有少部分員工負責登記一些前來討要說法的租客。11月19日，北京市住建委表示，已經針對蛋殼公寓成立了專辦小組，希望能平穩(wěn)解決此事，后續(xù)處理方案會及時公布。

玩兒壞了的租金貸

蛋殼公寓公開否認破產傳聞的前一天，作為蛋殼“租金貸”業(yè)務主要合作方的微眾銀行率先發(fā)布了一項聲明。

對于被清退、被迫搬離蛋殼公寓的租戶，微眾銀行表示：這些租客可以通過公眾號進行信息登記，微眾銀行在核實確認后將協(xié)助租客解決租賃糾紛，為貸款事宜適當安排，并表示在明年3月31日前，這部分租客的征信將不受影響。

圖/視覺中國

微眾銀行是蛋殼公寓在金融領域的主要合作伙伴。即便微眾聲明在先，但留給租客的“征信保護”時效期并不長，僅有4個多月。且對于大量租戶來說，比起退租問題，尚難償還的租金貸則是另一重麻煩。

根據(jù)蛋殼公寓的招股書，截止到2019年三季度末，約67.9%的蛋殼租客使用了租金貸。AI財經社獲悉，如果在征信保護期內，租戶未按時履約租金貸，貸款利息也將上漲至9.5%。

所謂租金貸，是租客通過簽約租金貸合同后，金融平臺會一次性將租客合同期內租金支付給公寓方，而租客只需要按月或者按季度把租金支付給金融平臺還款。在這個過程中，公寓方可以一次性拿到租客的所有房租，但對于房東則只需按月結款即可。這中間形成的資金沉淀，成為公寓方的資金池，也是蛋殼得以高速擴張的重要工具。

在長租公寓行業(yè)里，租金貸業(yè)務并不新鮮。一直以來，長租公寓方都缺乏暢通的融資渠道，而通過租金貸的方式，長租公寓可以更低成本獲得資金用于市場擴張。

“租金貸肯定有企業(yè)使用比例非常高，造成了企業(yè)經營的風險。但它本質上來說，也是一種非常好的創(chuàng)新。”自如CEO熊林曾在接受AI財經社采訪時表示。“租房客戶逾期率、壞賬率非常低。對于投資者來說，它是一個低風險的、非常好的一個產品選擇，這件事情本質沒錯。”

盡管租金貸并未帶有原罪，但當杠桿加大的同時，風險也隨之而至。一旦市場出現(xiàn)波動，如擴張不順利，入住率不達標或者租戶大規(guī)模退房的情況出現(xiàn)，長租公寓將面臨資金鏈斷裂的風險。

數(shù)據(jù)顯示，2017 年到 2019 年，蛋殼公寓運營房間數(shù)暴漲了近30倍。這期間，為了爭奪市場份額，蛋殼瘋狂補貼用戶，做廣告營銷，推進后續(xù)業(yè)務。而在另一端，為了做大業(yè)務規(guī)模，蛋殼不惜高價搶收房源，造成入住率低下，成本難以收回的困境。

根據(jù)蛋殼的宣傳資料，蛋殼公寓管理的房源超過40萬間，用戶超過100萬。但在高達40萬間房源的背后，是難以維持的運營壓力。據(jù)蛋殼招股書，平均下來每一套新增房源的成本，需要12個月至20 個月后才能收回。

“對于這個行業(yè)里面，運用一些創(chuàng)新的金融工具，到底應該怎么去對待它，一棒子打死不行，但是不管它，讓它野蠻生長也不行。”熊林也有同樣的糾結。

蛋殼租金貸的違規(guī)使用，已經給整個長租公寓行業(yè)上了一次課。11月17日，深圳市住房和建設局發(fā)布通知，要求房屋租賃企業(yè)不準違規(guī)采用“租金貸”，不準通過“高進低出”“長收短付”方式侵害權利人的合法權益。

據(jù)AI財經社從內部人士處了解，自如盡管同樣負面纏身、口碑不佳，但其一位員工自稱自如租金貸比例一直處于較低水平，“目前租金貸占比大概不足20%。”

長租公寓罪不至此

長租公寓還是一門好生意嗎？

自如CEO熊林在近期接受采訪稱，中國租賃行業(yè)的大方向不會變。“因為租客的需求、業(yè)主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之后，這個行業(yè)一定會變得更加理性。”

圖/視覺中國

這些話似曾相識。把它們直接扣到當年的團購、O2O、網(wǎng)約車、共享單車等領域，也毫無違和感。

長租公寓也不過是又一個經野蠻發(fā)展、吹起泡沫、退潮洗牌的行業(yè)。具體來看，長租公寓發(fā)展大體可分為四個階段：2010年前后在國內萌芽，知名度較高的品牌如青客、自如都是在此時成立。此后，逐漸步入高速發(fā)展期，政策紅利、資本涌入，到2015年達到了“大躍進的元年”，2017年頭部優(yōu)勢明顯，但競爭愈演愈烈。

退潮始于2018年。這一年開始，長租公寓負面纏身，甲醛超標、高價搶房、哄抬租金、爆雷跑路，使其變成了妖魔化的存在。數(shù)百萬漂泊城市租房的年輕人“體面、尊嚴之夢”一次次破碎，取而代之的是漫長的維權路。

一位從業(yè)人員統(tǒng)計，從2018年初到2019年底，那些有知名度但依舊倒閉的長租公寓運營企業(yè)就多達13家，其中近80%的公司都死于“資金鏈斷裂”。

這似乎也將成為蛋殼難以逃脫的命運。

2014年，O2O的死亡潮下骸骨累累。高靖接了前糯米網(wǎng)老領導的一通電話，趕鴨子上架般被推著開始了第二次創(chuàng)業(yè)。高靖先后任職百姓網(wǎng)、百度、糯米網(wǎng)等多家公司，之后做了一個互聯(lián)網(wǎng)廣告平臺。一直以來的互聯(lián)網(wǎng)任職經歷，以及歷經團購大戰(zhàn)身經百戰(zhàn)的經驗，塑造了他的能力圖譜。

高靖是一位互聯(lián)網(wǎng)基因植入骨子里的人才，也即蛋殼公寓的創(chuàng)始人，難能可貴的是他還特別擅長現(xiàn)在無比火熱的大數(shù)據(jù)和智慧計算。“數(shù)據(jù)驅動”也被蛋殼后期宣稱為提升價值的核心手段。

據(jù)過往報道稱，給他打電話的前領導沈博陽，在并沒有任何項目思路的情況下，就答應給他投錢鼓勵他創(chuàng)業(yè)，足見有多么器重、珍惜這個眼前的人才。

按照高靖早些年給媒體的說法，他的初衷是希望給進城的“打工人”，尤其是現(xiàn)代的年輕人做一些實事。“讓年輕人有尊嚴地生活在城市。”但他和他的蛋殼起步較晚，在正式運營的2015年，鏈家旗下的自如已經做了4年時間。

落后就要挨打的教訓，是深深刻在互聯(lián)網(wǎng)團購人血液里的。而且高靖判斷，未來只會有兩到三家企業(yè)成為長租公寓領域的超級獨角獸、領頭企業(yè)。他想讓“蛋殼公寓成為其中的一員”。

如此的野心或者說愿景，奠定了蛋殼后來追求規(guī)模的激進戰(zhàn)略。即便到了2018年，蛋殼已經殺出重圍成為業(yè)內頭部的公寓品牌，員工數(shù)量迅速膨脹，高靖給內部制定的依然是“規(guī)模年”字眼兒打頭的戰(zhàn)略目標。

“目前按照商業(yè)規(guī)律特別是互聯(lián)網(wǎng)時代的企業(yè)發(fā)展規(guī)律來說，當下最重要的還是快速擴大規(guī)模。”哪怕他一向深知“長租是一項比較慢而且比較苦的事業(yè)”。

他認為，相對于中介系做長租的自如，蛋殼的優(yōu)勢是快速崛起，變化靈活，且容易形成輻射面。但劣勢也相對明顯：房源分散，不方便規(guī)模化設計、集中施工，后期不容易提供公共設施。

相比，背靠鏈家的自如，在他眼中就像個“富二代”，有豐富房源，有成熟的經紀人隊伍，但“過分依靠人的經驗，復制和擴張的能力都會受到一定制約”。

自如熊林在接受AI財經社采訪時曾表達過這樣的看法：“我們臨近的這幾代企業(yè)家在這個社會背景之下，習慣了去抓住很多邊緣機會，在快速變化的過程中去重建很多事情。但你去審視自身，發(fā)現(xiàn)往往是技術、營銷、產品的團隊都很強大，但缺少在質量上、品質上的強人。”

言下之意，互聯(lián)網(wǎng)塑造的這些弄潮兒，過分追求營銷、規(guī)模、增速，而忽視了對服務本身的關注。

不過，熊林的話也遠不能說明自如就在品質、質量上做得有多好。他出身IBM，傳統(tǒng)IT企業(yè)，但事實上自如也同樣是難以平衡規(guī)模和品質，負面纏身的企業(yè)。“無規(guī)模的品質沒有意義，無品質的規(guī)模好像也沒什么意義。”他曾告訴AI財經社。

一位從業(yè)者吐槽，長租公寓并不是看上去那么美好的行當。這個行業(yè)目前回報低和空租率過高，存在規(guī)模陷阱。

該從業(yè)者表示日子越來越難過，差價不斷減少，“以前是1000元拿過來，賣3000元，現(xiàn)在是1500元拿來，只能賣2500元”。另一項數(shù)據(jù)則揭露了投入大、回報慢的問題。“單間投入成本在7萬，回本周期慢的可能要六七年。”

一位租房企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人對AI財經社稱，長租公寓不是單純的互聯(lián)網(wǎng)產品，一般互聯(lián)網(wǎng)產品是靠快速做大規(guī)模來攤低成本，但長租是規(guī)模越大你掌控的房源越多，成本越高，管理的難度也越大。

“對于企業(yè)來說，最大的問題就是你的規(guī)模增長的時候，組織的擴大永遠是你最大的挑戰(zhàn)之一。”他表示，“你從一個單體城市組織變成一個全國化的組織，從一個單一條線變成一個矩陣式的管理，從單一產品變成多產品，這些可能都會帶來很大的挑戰(zhàn)。”

不難看出，蛋殼的問題不是突然爆發(fā)的，而是一直存在且未能及時改善的。有人評價，很多長租公寓企業(yè)不是能力不行，而是欲望太大，想要的太多。

2015年，高靖帶著最初的三個小伙伴，以門外漢的身份開始摸索租賃市場。他起早貪黑，親自在慈云寺橋邊簽下了蛋殼的第一套房子。半夜和裝修工人一起，摸黑搬運家具，裝飾房間。那時候他展現(xiàn)出的是對這個新行業(yè)滿滿的敬畏。

5年之后，一切都走上了截然不同的道路。當初對城市年輕人的承諾，已經變成縈繞耳邊的無休止的埋怨。今年6月，蛋殼公寓披露了一項新的人事任命，同時透露高靖因經濟問題被調查，蛋殼也隨之將自己帶進了死胡同。上市的高光，跌落的低谷，如夢似幻。

殘酷的現(xiàn)實是，城市漂泊族們終究難逃長租公寓企業(yè)的圍城。租房是一個真實存在的、擁有巨大痛點的需求，房客們被行業(yè)亂象折磨得苦不堪言。“行業(yè)發(fā)展還是帶來了進步的，應該看到積極的一面。”上述企業(yè)人士評價，缺少的只是更多本分的企業(yè)。

如何看待長租公寓？

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原標題：《蛋碎了，誰來收拾一地的殼》

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