年初以來，長租公寓行業一直是市場熱點，長租公寓“跑路”、“暴雷”事件在多個城市上演，最新蛋殼公寓爆發危機更是引發熱議。

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來源：NBS新品略  作者：吳文武

那么，經歷過蛋殼公寓危機后的長租公寓行業是否會迎來新拐點？

01 蛋殼公寓危機

有自媒體11月16日發文稱，從蛋殼公寓新離職員工口中獲悉，蛋殼公寓或將宣布破產，蛋殼公寓疑似“暴雷”的消息迅速傳開。

加上此前就有媒體報道稱，最近杭州蛋殼公寓出現租戶斷電斷網，深圳蛋殼公寓已經有房東開始驅趕租客，武漢蛋殼公寓已經有房東開始直接聯系租客交房租。

更有市場消息人士稱，蛋殼公寓的資金鏈其實早在6月就初現端倪，向銀行融資失敗。

市場傳言加市場跡象，把這家在美國上市的互聯網長租公寓企業推到風口浪尖。

蛋殼公寓很快回應稱，沒有破產，也不會跑路，只是和部分供應商存在經濟糾紛，正在積極處理。后又傳出蛋殼公寓被我愛我家接盤的消息，我愛我家卻否認接盤。

可蛋殼公寓的股價在這兩天上演了驚天大逆襲，卻累計上漲234%，甚至超越其目前8.4億美元的市值。

根據媒體最新報道，北京住建委已經針對蛋殼公寓成立專辦小組，希望能平穩解決此事，后續處理方案會及時公布。

2015年1月，定位為高端白領公寓品牌的蛋殼公寓在北京成立，正式進入O2O租房市場，目前已進入北上廣深及杭州、天津、無錫、重慶等13個城市。短短四年，其經營房源從最初成立時的2434套增加180倍，到2019年的43.83萬套。

蛋殼公寓于2020年1月17日在美國紐交所上市，成為2020年登陸紐交所的第一支中概股，但目前蛋殼公寓累計虧損超60億元。

02 變了味的長租公寓

近年來，資本和市場都普遍看好長租公寓，被譽為房地產后市場的一大風口。

在傳統二手房租賃市場，參與者為房東、租客、中介機構，中介機構為房東、租客提供信息和交易撮合服務，通常收取1個月租金作為中介服務費。初次租房者需要向房東交押金和房租，面臨較大的經濟壓力。

后來，互聯網長租公寓品牌如雨后春筍般出現，于是就催生了“租金貸”。

在“租金貸”模式下，整個環節的參與者發生了變化，即房東、長租公寓運營商、租客、商業銀行四方。

其中，租客與長租公寓運營商簽訂協議，商業銀行向租客發放貸款，這筆錢支付給長租公寓運營商，長租公寓運營商再按月、按季將房租支付給房東。也就是說，房東與租客并不直接發生資金往來。

乍一看，該模式能夠讓各方獲益——房東獲得客源和租金，租客付款壓力有所緩解，銀行獲得貸款收益，長租公寓運營商則一次性提前獲取租客一年的租金。

但問題也恰恰出現在這里，租金沒有直接支付給房東，而是給了長租公寓運營商。無形中，長租公寓運營商將資金提前歸集，形成了資金池。

然而為了激烈的爭奪市場份額，長租公寓運營商會以高于正常市場租金從房東處租得房源，再以較低的價格租給租戶，也就是“高進低出”。

在租金貸模式下，租戶卻一次性將一年的租金交付給長租公寓運營商，也就是在無形中，長租公寓運營商將資金提前歸集，形成資金池。加杠桿收購更多房源，來實現快速擴張。

然而一旦市場有變，如租金收入下降、租金貸來源減少，這一模式就會“暴雷”，陷入現金流危機。

于是就出現了如今的房東無法收租、租客被趕出房門、長租公寓運營商“暴雷”、“跑路”等市場亂象。

蛋殼公寓只是近年來長租公寓市場快速發展的一個縮影。

03 長租公寓行業邁向下半場

蛋殼公寓遭遇經營危機，市場掀起了“蛋碎”還是“破殼”話題的討論，在解決蛋殼危機的同時，我們更應該思考長租公寓市場未來該如何實現良性可持續發展。

長租公寓是市場剛需，特別是在一二線城市和新一線城市等大中城市需求明顯，滿足了許多白領的高品質居住需求。

長租公寓運營商存在的價值就在于品牌化、平臺化和專業化，這也是市場未來發展的趨勢。

從行業發展階段來看，長租公寓暴雷事件是行業正常優勝劣汰的體現，初心不正、違法經營的長租公寓運營商被市場淘汰，行業正在經歷一次大洗牌，破而后立，中國的長租公寓行業正在邁向下半場。

任何一個行業都是在發展過程中不斷進行規范和監管，長租公寓行業也是如此。

最近多個城市發布長租公寓監管的規定。以深圳為例，11月17日，深圳市住房和建設局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》，對有關法律法規規定住房租賃企業不得實施的經營行為予以進一步明確，主要內容概括為“十不準”，引導住房租賃企業規范經營。

1、不準無證經營、超范圍經營。2、不準發布虛假廣告、虛假房源等不實信息。3、不準從業人員私自承接住房租賃業務。4、不準實施價格違法行為。5、不準合同欺詐。6、不準強制交易。7、不準隨意漲租和亂收費。8、不準通過“高進低出”“長收短付”方式侵害權利人合法權益。9、不準違規采用“租金貸”。10、不準違規驅逐承租人。

行業監管規范正顯示出積極信號，可以看出強監管、嚴規范將會成為長租公寓行業未來發展的主基調。

從商業層面來看，任何一個行業都有商業模式和發展邏輯，脫離了正常商業邏輯的運營模式決不可長久，“高進低出”的運營模式就不符合商業邏輯。

長租公寓運營商應該從長遠發展、當下市場環境及穩健經營角度進行全方位思考，構建一個可持續的商業模式。

從整體政策層面來看，國家住房和城鄉建設部已經明確提出，加快發展住房租賃市場，多措并舉增加租賃住房供應。

正如中指研究院在報告中分析的觀點，從行業政策支持、市場容量、長遠發展趨勢來看，長租公寓市場不必悲觀。

相信未來，即將邁向下半場的長租公寓行業，未來仍值得期待。