原創 賈銘 秦朔朋友圈

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· 賈銘 | 文 關注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

蛋殼公寓或將宣布破產。

隨后，蛋殼公關辟謠。

與此同時，同樣是長租公寓領域頭部企業的自如公寓正在全國開展一起規模不小的房屋解約清退工作。

“態度強硬，根本不跟你商量?！弊鈶粽f。

事實上，長租公寓過去兩年接連爆雷。而未來一兩年內可能面臨更大規模的市場出清。

杭州蛋殼公寓已經出現租戶被斷網的現象，深圳蛋殼公寓已經有房東開始驅趕租客，武漢蛋殼公寓已經有房東開始直接聯系租客繳納房租。

11月9日，包括供應商、維修人員、裝修工人和保潔人員在內的數百人聚集北京蛋殼公寓總部維權。

蘇州某承包商表示，蛋殼拖欠其工程款近160萬，已經連續幾個月完全不支付款項。武漢某保潔阿姨已經5個月沒領到工資。

自如的解約清退工作面積覆蓋全國，涉及北京、上海、廣州、深圳、成都、南京等多個城市。

淹死的都是會游泳的，鋼絲上的舞者，早晚會跌落泥淖，長租公寓爆雷毫不意外。

長租公寓模式的本質是一場資本游戲，用高杠桿撬動今天的錢做后天的事兒。

曾經有前輩講，“雞蛋，從外打破是食物，從內打破是生命?！蔽C爆發前，蛋殼公寓曾是長租公寓領域的領跑者，庚子年初才迎來高光時刻——1月17日在紐交所掛牌上市，成為迄今為止規模最大的長租公寓上市企業，市值高達27.4億美元。

五年前，蛋殼初創于北京的一間民房。

宏觀背景是，各地逐漸放開“租售并舉”與“租售同權”等引導性政策，一二線城市的房地產市場幾乎在同一時間從增量競爭轉為存量競爭。所以，國內長租行業便在這一特定的政策背景下百花齊放，快速發展。

彼時，互聯網房地產行業剛經歷過一輪洗牌。曾經風光無限的金色家園、愛屋吉屋們，在資本的大潮下一地雞毛。而世紀之交的互聯網泡沫亦殷鑒不遠。

蛋殼模式

那么，披掛著“長租公寓”這一洋氣外衣的蛋殼們，做的到底是一件什么事兒呢？

其實很簡單。蛋殼們從有閑置房屋的房東手里把房子收上來，然后裝修成統一風格，再轉租給租房者。

高度概括就三個字——“二房東”。先別急著“吁”，這其實是個好事兒。

二十年前，“北漂們如何租房”“北京黑心二房東”“租房如何避免被坑”長期占據各大貼吧、論壇榜首。你現在跟京上廣深的非土著80后聊起剛到北京的時候的租房話題，唾沫星子還能噴你一臉。

蛋殼們其實是解決了這個信息不對稱的問題。

租房者可以從一個相對正規的第三方平臺，用稍高于市場價的價格租到裝修統一、質量穩定、服務到位的房子，少花冤枉錢、少走冤枉路，避免黑心二房東。

而稍高于市場租金的溢價，就是早期的“長租公寓”創始者們預期的利潤來源。

可是，企業創建之后，故事的版本就變了。

一方面，長租公寓是一個規模效應極其明顯的行業。平臺上的房子太少不行，不能滿足租房者的需求，企業沒名氣就沒用戶。沒用戶創業就得失敗。

另一方面，長租公寓的行業門檻低，只要有“包租婆”天賦，誰都能干。

所以，解決第一個問題的方法是擴大房源；解決第二個問題的方法是快速擴大房源并且降低租金，吸引更多的用戶，培養用戶粘性，做成頭部企業，獲得集聚效應，搶占市場，贏者通吃。

大量收房需要大規模的資金。而號稱“天使”的風投們都不傻，都是不見兔子不撒鷹的頑主兒，錢不是那么好“騙”的。降低租金就倆方法，要么壓價從房東手里拿房，要么自己燒錢補貼。

一線城市的房價和租金都是剛性的，初創企業壓價拿房不現實。剩下的就北上華山一條路——燒錢補貼。

快速收房要錢，吸引用戶要錢。收了房裝修要錢，養人維護要錢，客戶服務要錢，裝修后通風空置還是要錢。

生生地把一個低技術附加值的行業做成了資本密集型模式。

這時候，現金貸的出現對長租公寓創業者來說，無疑是沙漠迷路者的阿拉丁神燈。

金融創新

啥是現金貸呢？傳統的租房很簡單，租房者跟房東簽訂合同，一次性付一個月租金作為押金，再付兩個月（或者三個月）租金，到期后再付兩個月（或三個月）租金，這就叫押一付二或者押一付三。

長租公寓說，你這個不行，你看，現在創業都是互聯網思維，金融科技風起云涌，我不玩二房東玩剩下的，我要“創新”。

所謂的“創新”就是，租客租住蛋殼公寓后，會與互聯網銀行或者小貸公司等金融機構簽訂一份貸款合同，金融機構直接把一年的租金付給蛋殼公寓，租客每個月分期還貸款。

這乍一看是個好事兒，既有助于企業快速回籠資金，又降低租房者押一付三的資金壓力。

但是，在這種模式下的長租公寓企業有“寅吃卯糧”的嫌疑，一旦平臺的資金鏈斷裂、無法向房東支付租金，房東有權解除合同、收回房屋。而租客在繳納全年租金的情況下，將與房東產生沖突，租客不僅需要搬家，還需要繼續還款。

當然，理想情況下，蛋殼公寓不需要用自有資金來運營，只需要拆了東墻補西墻，花未來的錢，解決今天的問題——即用租客的貸款支付房東房租和覆蓋運營成本。只要不斷有新的租客，就會有新的貸款進賬，未來的錢就可以一直花下去。

規模魔咒

所以，問題到底出在哪兒呢？

創業者野心和市場無序競爭。

曾經有風投的前輩意味深長地告誡我說，“不想上市的企業不是好企業?！?/p>

企業家未必都想上市。但企業家都想把企業做大。規模擴張是個系統工程不假，但最重要的是錢。

有錢了才可以并購，才可以搶市場，才可以打價格戰，才可以你死我活。游戲才刺激。上市，就成了沒有選擇的選擇。

所以，擴大規模有助于占領市場和用戶、吸引風投資本，風投資本有助于擴大規模，擴大規模有助于上市，上市預期有助于吸引風投……

嘿，完美的互鎖模式。

這里面，擴大規模就成了最重要的事兒。

據蛋殼公寓招股說明書顯示，從2015年到2020年第一季度，蛋殼公寓布局北上廣深等13個地區市場，旗下運營的房間數量從2432套增長至41.9萬套，翻了172倍，房源規模位居分散式公寓前列。

在快速擴張的過程中，蛋殼邊“燒錢”邊融資。自2015年成立至2020年上市前，蛋殼公寓實現5年8輪融資54億元。

其股東名單里包括如CMC資本、螞蟻金服、高榕資本、Tiger Global Management、春華資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本、貝塔斯曼亞洲投資基金等很多大型投資公司。

蛋殼公寓虧損金額與發展速度成正比，房間數越多，損失越大。

財報顯示，蛋殼公寓的虧損持續擴大，2017～2019年，蛋殼公寓凈利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。2020年第一季蛋殼公寓收入達19.40億元，同比增長62％，凈虧損12.23億元，上年同期虧損為8.162億元，同比擴大逾50%。平均每間公寓虧損2200元左右。

期間，蛋殼公寓還于2019年年初斥資2億美元戰略收購長租公寓品牌愛上租。

粗暴擴張，再加上同行業的無序競爭，價格戰補貼。

不改變運營理念和模式，倒閉是早晚的事兒。

我還記得我兩年前剛到北京的時候，地鐵站的廣告除了自如就是蛋殼。只要是新用戶，就免一個月房租。

我當時心里就一個念頭：共享單車ofo破產用了5年（2014-2019年），蛋殼公寓要多久？

我道歉，我認錯，我一向烏鴉嘴。

很多人躺在租來的蛋殼公寓里查看ofo押金退款進度的時候，收到蛋殼公寓客服電話：房東要賣房子，你得搬出去。

事實上，這是蛋殼為了降低損失而玩的套路。

“對房東說租戶要降租，對租戶說房東要解約”。

本來對年輕人來講，哪怕承擔溢價，也要選擇自如和蛋殼這樣的大平臺，就是覺得大平臺更正規，可以更“自如”一點，保障自身合法權利。

本來為了解決信息不對稱問題、維護房東和租戶權利的平臺，反而成了“老賴”。傳統的房東和租戶，地位有差異，但畢竟是個人對個人，現在有了第三方平臺，與平臺相比，房東和租戶的議價能力弱，反而雙雙成為弱勢方和受害者。

現在看來，“蛋殼公寓不自如”“自如公寓也不自如”。

自如和蛋殼的危機不是個例。

如今的初創企業，其發展模式與世紀之交的互聯網興衰亦有著驚人的相似——過多的資金追逐過少的價值。

區別是，現在的初創企業家都是天生的資本弄潮兒。初創行業的馬太效應更加明顯，頭部運營商在資金鏈斷裂的前一秒還在拼命沖刺IPO（首次公開募股）。而不斷加快的IPO為明顯過快膨脹的市場火上澆油。

巨額的風投資本、畸形的上市氛圍、粗放的發展路徑和較低的進入門檻，非常容易導致初創企業蜂擁而至，通過燒錢野蠻搶占市場份額。最后贏者通吃，敗者出局。

而這種模式的背面通常是：企業規模飛速擴張伴隨著巨額虧損（虧損的增長），但機構的估值暴增。短期內企業不需要實際獲利，甚至可以巨額虧損，企業只要能使風險投資人相信它在未來可以獲利、在資本市場上獲得更高的估值即可。

好房、自如、瑞幸、蛋殼，舊瓶裝新酒，換湯不換藥，都是這個玩法。

當然，擴大規模的過程中也可以優化企業的內部管理，但優化內部管理是次要問題，最核心的問題是在得到凈的正現金流之前，持續獲得融資。這種企業最后無非兩種結局：

第一，錢花光了，問題沒解決——倒閉出局；

第二，問題解決了，錢沒花光——贏者通吃。

可惜，通過“燒錢”來搶市場的方式并不具有持續性，依靠“燒”風投的資金也不是長久之計，在資本瘋狂過后，包括頭部企業自如和蛋殼在內的長租公寓的命運逐漸傾向前者。

總結

投資領域有兩種投資哲學：價值投資和投機投資。

價值投資是真的在做企業獲得企業利潤中屬于資本增值的一部分，而投機資本只是想將本應理性發展的市場吹到一個無法正常運作的高度，致使行業內企業無法合理競爭，在泡沫破裂前以更高的估值變現離場。

不盈利的公司通過巨額債務融資在虧損中增長，可能會使一些創業者和投機者受益，但會扭曲資本和勞動力市場。最后造成的惡果，則是引發產業鏈上下游紊亂、甚至是整個實體產業鏈崩潰，造成巨大的社會資源浪費。

但是，這個游戲規則在很久的將來仍然會非常有效。因為逐利是資本的本性，而只要投資者愿意接受估值增長作為衡量價值的指標，創業者還是求勝心切，這種套路就會繼續下去。套路雖老，但屢試不爽。

我相信蛋殼的創業者初心不是玩資本游戲，就像我曾經愿意相信ofo不會賴賬。我無比期待，“蛋殼們”可以挺過這個即將開始的庚子冬天。

否則，南漂們還好，北風吹拂下，北漂們去哪找新的“蛋殼”遮風擋雨呢？

以傳奇劇本《桃花扇》中的一句經典臺詞結尾：

“眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了?！倍潭?8個字，道盡了人生起落。

作者介紹：賈銘，青年經濟學者、自由撰稿人。研究領域為行為與實驗經濟學，關注政治經濟學、國際關系與博弈論。

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原標題：《蛋殼未來不自如》

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