作者 | 柏文喜

IPG中國首席經濟學家（TA已經入駐小程序)

近日物業股的整體走低和普遍破發引發行業關注。在此情況下物業公司上市潮依然風起云涌。就此問題，多家媒體對本人進行了相關采訪和訪談。

物業股之前的高估值，是基于較高的ROE、較好的現金流與抗周期、抗疫情特征這一行業基本面以及具備增值收益的平臺與入口價值的想象空間所致。而后者是導致了物業股“市夢率”的普遍性，和物業股板塊的普遍高估值現象的根本原因之一。

近期物業股板塊的整體走弱與普遍破發除了近期市場回調因素外，物業股紛紛上市從而使這一概念股的稀缺性消失、行業基本面基礎也在弱化，進而導致近期物業股走低。這波股價走低意味著物業公司的資本熱潮已經基本過去。

算起來自2014年第一支物業股上市，物業股經歷了從不被市場重視到受重視再到重新審視三個階段。在市場重新審視階段，有的物企面臨著是“活下去”的問題，有的企業面臨的是如何更好的“活著”的問題。

但是一些頭部房企如萬科、融創等卻改變了之前對分拆物業板塊上市不甚熱心的態度，開始籌備物業板塊的上市工作，華潤、金科、遠洋也加入了這一行列。這與其是說為了物業板塊的發展壯大，不如說是在三道紅線降杠桿、降負債的預期壓力之下旨在打造另一個資本平臺和為了服務于母公司市值管理的目的所需。這也是之前那些相對弱勢的房企更樂于分拆物業板塊上市的原因所在，因為他們的現金流和融資壓力更大更迫切而已。

物業行業的基本面和競爭格局是靠并購來推動行業集中度、靠單個企業規模快速上升來推動個股推動公司成長性的。如今大量物業股上市，導致同業并購難度加大，企業以并購推動業績的成長性預期趨弱，進而帶動股價走低。

一面是潛在的市場發展空間和融資渠道拓寬，另一面則是資本市場逐漸趨于理性，股價高估值已成為過去式。此時，欲上市的物企該做何選擇？

建議各家企業應結合自身的狀況和訴求來理性決定。對于自身資金鏈較為寬松且母公司資金需求也不太迫切，基本面比較好的企業，不妨可以按部就班地遞表或者等待較好的窗口期以獲得較好的估值和發行條件。而對于那些自身現金流壓力較大和母公司資金需求也十分迫切的公司，還是要抓緊時間快速上市以緩解現金流壓力。因為“活下去”始終是第一位。

對于未上市的企業還有繼續籌備上市和暫緩上市兩項選擇，但對于股票價格處于低位的物業公司而言，擺在眼前的選項僅一條——努力改善公司基本面，提高競爭力，以重新贏得市場和資本市場的雙重認可。

另外，大型房企旗下的物業公司過度依賴母公司也可能掣制公司未來發展。物業公司要想在股市上有更好的表現，還是要有獨立的市場拓展能力，以體現市場化可持續發展的能力。

同時，物業股在規模和業績方面要維持較高的成長性，收并購與提升增值服務收益則是維持成長性的兩個主要手段。

原標題：《頭部房企為何分拆物業上市？“活下去”才是硬道理》

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